SCI en la IRI o en la IS: ¿qué régimen para su patrimonio inmobiliario?
Actualizado el 13 de agosto de 2026.
El régimen fiscal de una SCI se elige una vez, pero se paga por años.
Por defecto, una SCI es una sociedad translúcido : no es responsable del impuesto, sino que determina un resultado, que se impone directamente en las manos de sus asociados, según las normas fiscales propias de cada uno de ellos. Se suele decir que una sociedad translúcida es
En concreto, una SCI que posea activos inmuebles dados en arrendamiento desnuda somete a sus socios a las normas de la categoría de ingresos por concepto de tierras : Cada uno declara su cuota de resultado, que se suma a sus otros ingresos impuestos a la escala progresiva del impuesto sobre la renta y luego soporta las exacciones sociales.
A opción, la SCI puede salir de esta lógica y optar por el impuesto de sociedades. Se convierte entonces en deudora de su propio impuesto, lo que le abre la amortización del inmueble, pero la opción es casi irrevocable.
Riesgo. Invertir en bienes raíces implica riesgos, como pérdidas de capital e ilquididez. Los impuestos y rendimientos mencionados dependen de su situación y pueden evolucionar. El rendimiento pasado no prejuzga el rendimiento futuro.- En la IR, la cuota de rendimiento de cada asociado individual se clasifica como renta de la tierra: se añade a los ingresos sujetos al régimen progresivo del impuesto sobre la renta, soporta su cuota marginal de impuestos, y luego las exacciones sociales, sin amortización posible.
- En el IS, la amortización del inmueble reduce considerablemente el beneficio imponible, gravado al 15 % hasta 42.500 € de beneficio por empresa, y luego 25 % más allá.
- El precio de la IS se paga dos veces: a la reventa , donde el resultado de la cesión se determina según las normas de los BIC , por diferencia entre el precio de venta y el valor contable neto , por lo tanto , después de la amortización deducida; y a la salida de la liquidez hacia las personas físicas asociadas , gravadas en dividendos o en bonos de liquidación .
- La opción para el IS sigue siendo cancelable hasta el quinto ejercicio y luego se convierte en definitiva: es una opción casi irreversible.
- Una SCI que alquila amueblado más allá del 10 % de sus ingresos cambia a la IS de pleno derecho, sin haber elegido nada.
- La PFF, que puede optar por el régimen de sociedades de personas, permite el alquiler amueblado y da acceso al LMNP: alquileres reducidos por amortización, más valor exento de posesión después de 30 años (CGI, art. 239 bis AA; art. 155, IV).
SCI en la IRI o en la IS: ¿qué diferencia concreta?
La diferencia no se reduce a una tasa, se lee en dos tiempos : la fase de detención y la fase de cesión.
Una SCI translúcida impone anualmente los alquileres en la categoría de rentas de la tierra, que es la categoría más gravada del patrimonio privado: escala progresiva del impuesto sobre la renta, exacciones sociales y, en su caso, contribución excepcional sobre los altos ingresos. En contrapartida, se beneficia de un trato mucho más favorable a la reventa. No se debe reintegrar ninguna amortización, la mejora bruta es, por tanto, menor, y se reduce posteriormente por las reducciones por tiempo de tenencia hasta la exención.
El impuesto de sociedades hace exactamente lo contrario: grava muy poco los alquileres durante la tenencia, gracias a la amortización, pero mucho más la salida, la cesión y, en su caso, cuando los socios aprehenden la liquidez.
Por eso el dicho, un poco brutal pero justo: • vivir en el IS, morir en el IR •. El IS es cómodo mientras que uno tiene, el IR es cómodo cuando se cede.
El efecto de palanca bancaria cambia a menudo el veredicto
El capital reembolsado al banco no es una carga deducible en ninguno de los dos regímenes: la deuda se reembolsa siempre con dinero neto de impuestos. Es allí donde la diferencia se convierte en estructural.
En el impuesto sobre la renta, la fiscalidad de los ingresos de la tierra supera fácilmente el 50 por ciento del alquiler neto de cargas, lo que deja en el mejor de los casos la mitad de los alquileres para reembolsar el préstamo. En el impuesto sobre sociedades, la fiscalidad durante la tenencia es muy baja o inexistente en los primeros años: la capacidad de reembolso de la sociedad, neta de impuestos, es mucho mayor. Una misma operación se hace mucho más fácil de estructurar y financiar.
Por eso la constitución de un parque inmobiliario, en el sentido de un volumen o un número importante de edificios, pasa casi sistemáticamente por estructuras sujetas al IS.
La excepción translúcida: la lógica de renovación sucesiva
Hay una vía translúcida para construir un parque, mucho más rara, que consiste en adquirir, después de la adquisición, bienes que requieren importantes trabajos. Los trabajos deducibles se imputan a los ingresos de la misma categoría, por lo tanto a todos los ingresos de la tierra del hogar: los trabajos relacionados con cada nueva adquisición vienen globalmente a borrar la base imponible generada por las anteriores.
Este esquema funciona, pero se basa en una forma de fuga hacia adelante, ya que supone un flujo de adquisiciones continuo. También requiere un verdadero control de la obra y de la cualificación de los gastos. Por lo tanto, queda reservado a profesionales de la vivienda y la renovación, y no tiene nada de un montaje en gran escala.
Por defecto, la SCI está sujeta al régimen de sociedades de personas: sus asociados están sujetos personalmente al impuesto sobre la renta por la parte de los beneficios correspondiente a sus derechos (CGI, art. 8). Puede optar por el IS (CGI, arts. 206 y 239).
CriterioSCI en la IR (translúcida)SCI en la IS (opcional)Imposición de los alquileresIngresos de tierra en cada socio: escala de la IR (hasta un 45 %) más 17,2 % de exacciones sociales, es decir, hasta un 62,2 % del alquiler neto de cargas, más con la CEHR15 % hasta 42.500 € de beneficio por empresa, 25 % más allá, después de la amortización del inmuebleAmortización del edificioNoSí, reduce el beneficio imponibleReembolso de un crédito bancarioEl alquiler se impone antes de reembolsar el capital: Más de la mitad del efectivo disponible puede ser absorbido por el impuestoEl beneficio después de la amortización sólo soporta entre el 15 y el 25 % , a menudo cerca de cero los primeros años: el saldo financia el créditoMás valor a la reventaRégimen de los particulares: 19 % de IR más 17,2 % de exacciones sociales, impuesto adicional hasta el 6 % de las ganancias importantes, integración con los ingresos de referencia de la CEHR, pero reducción por tiempo de tenenciaResultado de cesión determinado según las normas de los BIC: precio de venta menos valor neto contable, por lo tanto amortizaciónes reintegradas, ninguna reducción por tiempo, impuesta al tipo de la IS del 15 o 25 %Salida de la tesoreríaIngresos disponibles después de impuestos personales, una sola capa de imposiciónDividendas o bono de liquidación por encima del IS: 31,4 % como mínimo, hasta 38,6 % con CEHR y CDHRReversibilidad del régimenRegimen por defecto, nada que hacerOpción cancelable hasta el 5o ejercicio, y posteriormente irrevocable
El IS retrasó el impuesto a través de la amortización, pero la reventa lo recupera mediante la reintegración de las amortizaciónes. Ejemplo pedagógico.
¿Cuándo la SCI del impuesto sobre la renta sigue siendo relevante?
La respuesta no es ¡porque es mejor para transmitir ¡a , en cualquier caso no de manera tan simple. Las herramientas civiles son las mismas en ambos regímenes: se transmiten partes sociales, divisibles, desmembrables, valoradas según los mismos principios. Y cada uno de los dos regímenes lleva su propio efecto de purga, que detallamos más abajo.
El criterio decisivo es en otras partes, debido a la naturaleza del proyecto inmobiliario, a los objetivos patrimoniales perseguidos tras la operación y a la situación fiscal y familiar de los asociados.
Su tramo marginal de impuestos es el primer filtro. Cuanto más elevada sea la tasa, más penalizadora será la conservación de un activo de alquiler a través de una SCI translúcida, ya que cada euro de alquiler neto de cargas se impone a este tramo marginal, incrementado de las exacciones sociales. Para tramos de imposición relativamente bajos, la SCI al impuesto sobre la renta sigue siendo, por el contrario, muy pertinente.
Un horizonte largo, con una cesión a plazo y la voluntad de recuperar el producto. Si el proyecto consiste en conservar el activo durante mucho tiempo, luego cederlo y comprender personalmente el precio de venta, la SCI translúcida está estructuralmente mejor situada: no se reintegran las amortizaciónes, se reducen las cantidades por tenencia y no se aplica ninguna segunda etapa de imposición para sacar el producto de la empresa.
Los activos requieren trabajos importantes. Esta es la lógica descrita anteriormente. Los trabajos, especialmente cuando se realizan sucesivamente sobre varios bienes, permiten reducir considerablemente la base imponible de los ingresos de la tierra del hogar.
El objetivo de percibir un ingreso complementario anual. Dos razones, y la segunda, a menudo decisiva. En primer lugar, los ingresos de alquiler, incluso muy fiscalizados, sólo soportan el impuesto una vez. En segundo lugar, está realmente disponible para el socio persona física.
Aquí es donde hay que señalar la trampa de las sociedades sometidas a la IS, y de la cina de familia que mencionamos más adelante: la de la Efectivo encapsuladoEn estas estructuras, la amortización reduce el beneficio contable y fiscal a cero, e incluso genera déficits retardables, pero no se distribuye un beneficio que no existe. Una sociedad que acaba de adquirir un activo y cuyo resultado es, por tanto, nulo, no puede pagar ningún ingreso complementario a su socio, independientemente de la tesorería efectivamente cobrada. Si el objetivo es percibir un complemento de renta desde los primeros años, la SCI translúcida es el vehículo adaptado.
¿Cuándo se beneficia la SCI del impuesto de sociedades?
Cuando el hogar ya está muy fiscalizado. Cuando el tramo marginal de imposición es muy elevado, los alquileres percibidos a través de una SCI translúcida pueden soportar casi dos tercios de impuestos en manos de los asociados de personas físicas. A este nivel, cualquier efecto de palanca se vuelve casi imposible, salvo para ir a buscar activos extremadamente rentables.
Cuando la operación se basa en la deuda bancaria. La asociación de un proyecto inmobiliario y de una financiación bancaria es a menudo más pertinente a través de una SCI en el IS o a través de una familia de sociedades, lo que es aún más cierto cuando se prevén varias adquisiciones: la entidad prestamista examina la capacidad de reembolso de la sociedad, que es mucho mejor para la IS que para la IR. Por lo tanto, el efecto de palanca y la capacidad de autofinanciación de las operaciones son mucho más favorables.
Cuando el activo es muy rentable. Este es el caso típico de los alquileres para uso distinto de la vivienda: locales comerciales, oficinas, locales de explotación profesional, que suelen tener rendimientos elevados, que generarían un volumen considerable de ingresos por concepto de tierras y, por consiguiente, impuestos sobre la renta y gravámenes sociales, si fueran propiedad de una SCI translúcida.
Cuando una parte de la liquidez pueda permanecer en la empresa. Si la totalidad del producto de cesión debe ser a largo plazo aprehendido por los socios, la acumulación del impuesto sobre sociedades y, a continuación, de la fiscalidad de los dividendos o del bono de liquidación amputa de casi la mitad el producto final. La SCI a la IS da su pleno rendimiento para operaciones voluminosas, con efecto de palanca, de las que una parte de la tesorería podrá seguir capitalizada en la sociedad tan pronto como el equilibrio patrimonial global lo permita.
El tipo reducido del 15 % tiene sus condiciones. Se reserva a las PYME cuyo volumen de negocios no exceda de 10 millones de euros y cuyo capital sea propiedad al menos del 75 por ciento de personas físicas (BOFiP, BOI-IS-LIQ-10). El límite máximo de 42.500 €, que se aprecia por sociedad, estructura también la cuestión del número de vehículos en un patrimonio que crece.
El amueblado puede imponerle el IS sin opción. Una SCI que se dedica a una actividad comercial, como el alquiler amueblado habitual, cambia a la IS de pleno derecho (CGI, art. 206). La administración establece una tolerancia: los ingresos de naturaleza comercial se admiten hasta que superen el 10 % de los ingresos totales libres de impuestos de la sociedad (BOI-IS-CHAMP-10-30). Bajo este límite máximo, la SCI permanece en la IR; más allá, la IS se impone, elige o no.
¿Y para transmitir? Dos efectos de purga que no se confunden
Un proyecto de transmisión supone por construcción un horizonte largo, a menudo superior a treinta años de posesión del bien. En este horizonte, los dos regímenes ofrecen un efecto fiscal favorable, pero no se refieren a lo mismo.
En la IR, la predominio de la detención se transmite con las partes. Cuando los padres entregan parte de las acciones de la SCI translúcida a sus hijos, el período de retención elegido para la futura ganancia inmobiliaria no se calcula a partir de la fecha de adquisición de las acciones por los hijos, sino a partir de la fecha de adquisición del bien por la propia SCI. Por lo tanto, los hijos heredan la antigüedad de la sociedad. Si el bien se adquirió hace más de 30 años, la cesión ulterior del inmueble por la SCI se exime de impuestos sobre la renta y de exacciones sociales, incluso para la parte que corresponde a los niños que han entrado recientemente en el capital. Es un efecto propio de la translucidez, y es poderoso.
En el IS, es la mejor valoración de las acciones que se cumplen. En caso de donación o sucesión de las participaciones de una SCI sujeta al impuesto de sociedades, se purga también la plusvaloración latente constatada sobre las participaciones: los donatarios o herederos se retiran del valor retenido para los derechos de transmisión. Por lo tanto, el beneficio existe también, pero se detiene allí. Queda en el nivel de la sociedad una carga fiscal latente sobre el inmueble, igual a la diferencia entre su valor de mercado y su valor neto contable, cavado por cada año de amortización. La sociedad lo debe el día en que ceda el bien, independientemente del número de donaciones que se hagan a las acciones.
La comparación se resume así: en el I.R., la transmisión de las participaciones borra, a largo plazo, la mayor parte de la fiscalidad de cesión del inmueble. En el I.S., elimina la fiscalidad sobre las participaciones, pero deja intacta la que pesa sobre el activo. Un esquema de transmisión construido alrededor de una SCI al I.S. supone entonces bien mantener el inmueble duradera en la sociedad, o bien ceder las participaciones más bien que el bien, lo que no siempre es posible en la práctica.
Las trampas del IS que no hacen ruido
Los errores más caros de una SCI no se ven el año en que se cometen, sino que se pagan más tarde, cuando es demasiado tarde para corregirlos.
Primera trampa: la reventa. En el IS, el resultado de la cesión se calcula según las reglas del BIC: precio de venta menos valor neto contable del inmueble. Sin embargo, las amortizaciónes que han reducido su impuesto durante diez años han hecho que este valor neto contable disminuya tanto. El resultado imponible hincha así, de forma mecánica, sin ninguna reducción por período de tenencia, y se suma al resultado del ejercicio impuesto al tipo del IS. Cuanto más amortiguado, más aumenta la factura de salida. El ahorro de impuesto anual era sólo un aplazamiento.
Segunda trampa: la salida de liquidez. El IS es sólo el primer piso. Recuperar el producto a los socios personas físicas activa una segunda planta, en dividendos o en bonos de liquidación: 31,4 % como mínimo, y hasta 38,6 % teniendo en cuenta la CEHR y la CDHR.
La tercera trampa es la irreversibilidad. La opción para el IS puede ser cancelada hasta el vencimiento del primer anticipo del quinto ejercicio siguiente a la opción (CGI, art. 239). Después de este plazo, es definitiva, y una renuncia prohíbe cualquier nueva opción. Por lo tanto, usted elige el IS para la vida útil de la SCI, sobre la base de una proyección que, ella, puede cambiar.
Cuarta trampa: el beneficio distribuible. No es el efectivo lo que permite una distribución, es el beneficio contable. Una empresa que amortigua fuertemente puede cobrar dinero sin obtener ningún beneficio distribuible.
El parámetro que nadie sabe cifrar: el tiempo
Un punto de pedagogía que nos parece esencial antes de cualquier proyección.
Comparar el IR y el IS supone modelar flujos en diez, veinte, a veces treinta años; sin embargo, en este horizonte es absolutamente seguro que las condiciones fiscales y sociales habrán evolucionado de manera muy significativa: tipos impositivos, tipos de exacciones sociales, umbrales, reducciones por período de tenencia, tratamiento de las amortizaciónes, régimen de dividendos. Los últimos años lo han demostrado, en ambos regímenes.
Dos consecuencias prácticas: en primer lugar, razonar con la solidez en lugar de optimizarla; un régimen que sigue siendo aceptable en varios escenarios fiscales es mejor que un régimen óptimo en uno, especialmente cuando la elección es casi irreversible.
En segundo lugar, integrar la dimensión psicológica de la elección, que es real. La IR paga mucho, inmediatamente, cada año, pero sin mala sorpresa en la salida. La IS hace pagar muy poco durante mucho tiempo, y luego concentra la factura en el momento de la cesión y de la subida de la liquidez, en un marco fiscal que ya no será el de hoy. Saber cuál de estos dos perfiles soportarás durante veinte años forma parte de la decisión, al igual que los problemas económicos y fiscales.
¿Cuál es la dieta más ventajosa para su SCI?
El régimen más ventajoso es el que cuesta menos durante todo el período de detención, incluidos los alquileres, no sólo el día de la reventa. Es el error de análisis más frecuente: se comparan dos ganancias y se olvida quince años de impuesto sobre los alquileres, que a menudo pesan más que la factura de salida.
El costo de los alquileres en la fase de detención, primero. Tome 30 000 € de alquileres netos anuales de cargas. En el IR, en un tramo marginal del 41 %, la adición alcanza el 41 % más 17,2 % de exacciones sociales, es decir, alrededor de 17 460 €: le queda 12 540 €. A 45 % de tramos marginales, la fijación alcanza el 62,2 %, y más aún con la CEHR. En el IS, el mismo alquiler, una vez que la amortización pasado, deja a menudo un beneficio imponible cerca de cero los primeros años, y el residual se grava al 15 % en 42 500 €.
Luego, la deuda. El capital reembolsado no se deducible en ninguno de los dos regímenes. Por lo tanto, en el IR usted paga el impuesto completo sobre un alquiler, de el cual una gran parte directamente en el reembolso de los préstamos. Precisamente por esta razón se retiene a menudo la SCI en el IS cuando un crédito está en curso y el domicilio fiscal se sitúa ya en un tramo marginal elevado: limitar la presión fiscal sobre los alquileres, para dejar que el efectivo devuelva al banco.
Luego las características del activo. En la mayoría de los casos, dos preguntas son suficientes para orientar la elección.
- ¿Va a generar el activo muchos ingresos durante la fase de detención? En caso afirmativo, la sociedad sujeta a la IS suele ser más favorable. Si no, la SCI al impuesto sobre la renta recupera la ventaja, especialmente cuando se integra la cesión a plazo.
- ¿Cuál es su potencial de captura de valor? Un activo poco rentable, pero que se valora considerablemente a largo plazo, probablemente será mejor mantenido por una SCI en el impuesto sobre la renta: la mejora no se verá hinchada por la reintegración de las depreciaciónes, y las reducciones por tiempo de retención la reducirán o eliminarán.
Bueno, su objetivo. Este es el criterio que se determina cuando se realizan los cálculos:
- Objetivo de ingresos complementarios : La SCI en el IR es a menudo más interesante, ya que evita la segunda etapa de la imposición y garantiza que los ingresos son efectivamente distribuibles. El precio de esta disponibilidad es la presión fiscal de los ingresos por tierra.
- Objetivo de acumulación y reinversión a crédito : si el esquema se basa en la adquisición sucesiva de bienes por efecto de deuda bancaria, dentro de una estructura que capitalizará una parte de la liquidez, las empresas de la IS son más pertinentes.
¿Y si la verdadera pregunta no era SCI en la I.R. o SCI en la I.S.I.?
El arbitraje no se limita a estas dos casillas: una empresa que permite el alquiler amueblado, en primer lugar de las cuales la casa de familia, merece ser colocada sobre la mesa antes de congelar un régimen.
La lógica es simple. Una SCI que alquila más allá de la tolerancia del 10 % cambia al IS. La CIA de familia, por su parte, puede optar por el régimen de sociedades de personas y permanecer en manos de sus asociados mientras ejerce una actividad de alquiler amueblado, a condición de reunir un círculo familiar estricto: padres en línea directa, hermanos y hermanas, cónyuges o socios de PACS (CGI, art. 239 bis AA).
Acumula dos funciones que la SCI no separa bien. Por un lado, organiza la posesión y transmisión de un patrimonio inmobiliario como sociedad civil: participaciones sociales, donaciones graduales, desmembramiento, gobernanza escrita en los estatutos. Por otro lado, abre las ventajas del alquiler amueblado no profesional, el LMNP, mientras los ingresos del hogar se mantengan por debajo de 23.000 € o no excedan de sus otros ingresos profesionales (CGI, art. 155, IV).
Es el único régimen que actúa en ambos tiempos del proyecto. En la fase de tenencia, el régimen real del BIC permite amortiguar el bien y limita fuertemente la imposición de los alquileres, con exacciones sociales al 18,6 % propias del BIC frente al 17,2 % en el caso de los ingresos por tierra. A largo plazo, la cesión corresponde a la mejora inmobiliaria de los particulares: la reducción por tiempo de tenencia exime el impuesto sobre la renta después de 22 años y las exacciones sociales después de 30 años. Un punto de vigilancia, que se cifrará con su asesoramiento: Desde la Ley de finanzas 2025, las deducciones se han reintegrado en la base de la mejora, incluida la LMNP (CGI, art. 150 VB); las deducciones por tiempo fijo siguen siendo aplicables, y son los que hacen la exención a 30 años.
Un parámetro que no debe olvidarse: el régimen social del gerente mayoritario. El gerente mayoritario de una empresa está incluido en el régimen social de los trabajadores por cuenta propia, que tiene que pagar cotizaciones sociales tanto sobre la cuota de beneficio imponible de la empresa como sobre su remuneración de gestión. Concretamente, un progenitor gerente mayoritario puede tener que pagar cotizaciones calculadas sobre una base anual mínima a tanto alzado, aunque no se haya comprobado ningún beneficio imponible, lo que es frecuente durante los primeros años de tenencia cuando la amortización absorbe el resultado. Es un parámetro que debe integrarse para ser completo en la comparación, aunque no sea de poca repercusión en la duración de la operación.
Ninguna estructura gana en absoluto. Pero plantear la pregunta de la familia de la cina antes de firmar una opción para el IS evita elegir entre dos regímenes cuando había tres.
Cómo Finary One te ayuda a resolver entre la IR y la IS
El corte entre el IR y el IS no se ajusta a una tabla comparativa, porque la decisión agregue tres familias de parámetros que no se leen en el mismo lugar.
Los parámetros fiscales, primero: su actual tramo marginal de impuestos y el que usted anticipa, su exposición a la CEHR y a la CDHR, la fiscalidad de salida según que usted ceda las participaciones o el edificio.
Los parámetros económicos y financieros específicos del activo, a continuación: rendimiento del alquiler, naturaleza del arrendamiento, potencial de valorización y, sobre todo, estructura de la deuda. El nivel de endeudamiento, su duración y la capacidad de reembolso neto de impuestos determinan muy a menudo el régimen, ante todo cualquier otro argumento. Un proyecto con un fuerte efecto de palanca no se dirige en la misma estructura que una adquisición en efectivo.
Los Objetivos patrimoniales, por último, que son el punto de partida real: ¿quiere usted un ingreso disponible desde el primer año, acumular a crédito para construir un parque, preparar una cesión a los quince años, organizar una transmisión progresiva? Estos objetivos no conducen al mismo vehículo, y evolucionan.
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Para ir más lejos sobre la fiscalidad inmobiliaria: la Recalificación de una residencia falsa principal por el impuesto sobre la renta, y, por un bien dejado vacante en lugar de alquilado, la noticia Impuesto sobre las viviendas vacantes en París.
Preguntas frecuentes
SCI en la IRI o en la IS: ¿cuál es el régimen más ventajoso?
No existe un régimen de ganancia universal, y la comparación no se limita a la reventa: el coste fiscal de los alquileres durante toda la detención pesa a menudo más. En el IR, los alquileres se sitúan en los ingresos por tierra y soportan su tramo marginal más 17,2 % de impuestos sociales, lo que puede absorber más de la mitad del efectivo que debía reembolsar el banco. Por lo tanto, el IS se retiene a menudo cuando se está ejecutando un crédito, el hogar ya está en un 41 % o 45 % de tramo marginal, el activo es muy rentable y una parte de la liquidez podrá permanecer en la sociedad. El IR recupera la ventaja cuando el tramo marginal es bajo, cuando el objetivo es obtener un ingreso realmente disponible, o cuando la reventa está prevista después de 22 a 30 años de tenencia.
¿Es la SCI a la IR más ventajosa para transmitir?
No de forma automática, ya que ambos regímenes tienen un efecto de purga, pero no cumplen la misma mejora. En el I.R., la donación de las participaciones transmite a los niños la antigüedad de la posesión del bien: el período fijado para la mejora inmobiliaria se calcula a partir de la adquisición del inmueble por la SCI, y no de la adquisición de las participaciones por los donatarios. Más allá de treinta años de posesión por la sociedad, la cesión ulterior del inmueble se purga, por lo tanto, de impuestos sobre la renta y de exacciones sociales, incluida la cuota de los hijos. En el IS, la donación o sucesión de las participaciones cumple la mejora latente constatada sobre estas participaciones, lo que es también una verdadera ventaja, pero no cumple la carga fiscal latente alojada en la sociedad, igual a la diferencia entre el valor de mercado del inmueble y su valor neto contable, diferencia que las amortizacións aumentan cada año: este impuesto sobre las sociedades se debe el día de la cesión del bien, independientemente del número de transmisiones realizadas.
¿Podemos pasar una SCI de la IR a la IS?
Sí. Una SCI en el IR puede optar por el impuesto de sociedades notificando su elección antes de que finalice el tercer mes del ejercicio en cuestión. La opción abre la amortización del inmueble, pero puede dar lugar a una imposición de las ganancias no realizadas al cambiar de régimen, que se anticipará con su consejo.
¿Es reversible la opción de una SCI para el IS?
Parcialmente. La opción puede ser cancelada hasta el vencimiento del primer anticipo de IS del quinto ejercicio siguiente al de la opción (CGI, art. 239). Pasado este plazo, se convierte en irrevocable, y una renuncia prohíbe entonces cualquier nueva opción para el IS. Por lo tanto, es una opción casi definitiva.
¿Está en la I.R.R. o en la I.S.I. una SCI en alquiler amueblado?
El alquiler amueblado es una actividad comercial que hace que la SCI pase a la IS de pleno derecho (CGI, art. 206). Una tolerancia administrativa mantiene la SCI a la IR mientras sus ingresos comerciales permanezcan por debajo del 10 % de sus ingresos totales libres de impuestos (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30). Más allá, la IS se aplica, lo que explica que un proyecto de amueblado pasa a menudo por una casa de familia en lugar de por una SCI.
¿Cómo se impone la mejora de la calidad de una SCI en el IS?
En el IS , la cesión del inmueble no está comprendida en el régimen de las ganancias de los particulares , sino que se ajusta a las normas del BIC aplicables a las empresas sujetas al impuesto de sociedades: el resultado de la cesión corresponde a la diferencia entre el precio de venta y el valor contable neto del bien , es decir , su precio de coste reducido de las amortizaciónes ya deducidas , lo que se añade al resultado imponible del ejercicio y soporta el tipo del IS , 15 % hasta 42 500 € y 25 % , sin ninguna reducción por período de tenencia . Por consiguiente, la base imponible suele ser mucho más elevada que la de una SCI en el IIR. Además, si el producto se eleva a los socios, hay que añadir la imposición de dividendos o de bonificación de liquidación.
¿Por qué no podemos distribuir siempre el efectivo de una SCI a la IS?
Porque una distribución supone un beneficio contable distribuible, no del efectivo. En una sociedad que amortiza fuertemente el inmueble, el resultado contable puede ser nulo, incluso negativo, durante varios años. La tesorería cobrada permanece entonces en la sociedad, destinada especialmente al reembolso del crédito, sin poder ser pagada a los socios.
Fuentes
- Código Fiscal General, arts. 8, 206 y 239 (sistema IR por defecto, opción IS y su irrevocabilidad): Legifranne
- Código fiscal general, arts. 38 y 209 (determinación del resultado imponible según las normas de los BIC para las sociedades sujetas a la IS, incluidas las cesiones de activos fijos)
- Código Fiscal General, art. 31 (cargas deducibles de los ingresos por tierra, gastos de obras)
- Código Fiscal General, art. 150 U (valor añadido de los bienes inmuebles de los particulares): Legifranne
- Código General de Impuestos, art. 150 VB (precio de adquisición y reintegración de las depreciaciones en LMNP desde la LF 2025)
- Código Fiscal General, art. 1609 nonies G (tasa sobre las ganancias inmobiliarias importantes)
- Código Fiscal General, artículos 223 sexies y 224 (CEHR y CDHR)
- Código fiscal general, art. 150-0 A (valor añadido, transferencia de acciones de SCI a la IS): Legifranne
- Código fiscal general, art. 155, IV (LMNP y LMP: umbral de 23.000 € y doble condición): Legifranne
- Código Fiscal General, artículo 239 bis AA (opción de los fondos familiares para el régimen de sociedades de personas)
- BOFiP, BOI-IS-LIQ-10 (tasa de IS: 25 % y tasa reducida 15 % hasta 42.500 €): BOFiP
- BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30 (tolerancia del 10 % de ingresos comerciales): BOFiP
- impuestos sobre la renta de la tierra y las ganancias inmobiliarias (17,2 %) y sobre los BIC del alquiler amueblado (18,6 %): impots.gouv.fr
Avisos reglamentarios:
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