SCPI via l'assurance vie : la technique expliquée !
Un investissement combine la solidité de l'immobilier avec la souplesse de l'assurance vie. C'est ce que proposent les SCPI en assurance vie.
Toutefois, comme toute stratégie d'investissement, elle présente ses propres avantages et contraintes. Nous vous guiderons également sur les pièges à éviter pour en tirer le meilleur parti et vous expliquerons comment investir dans une SCPI de manière efficace.
Avantages des SCPI via l'Assurance-vie
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Fiscalité avantageuse
L'investissement en SCPI via l'assurance vie offre un cadre fiscal particulièrement attractif. Contrairement à un investissement direct en SCPI, les revenus générés ne sont pas soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le capital et les intérêts perçus ne subissent aucune imposition tant qu'ils restent dans le contrat.
Après 8 ans de détention, les plus-values ne sont taxées qu'à 7,5% (plus 17,2% de prélèvements sociaux) en cas de retrait. Vous bénéficiez aussi d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple.
De plus, en cas de décès, les versements effectués avant 70 ans profitent d'une exonération de droits de succession jusqu'à 152 500 €. Pour comprendre en détail la fiscalité de l'assurance vie, il est important de se renseigner auprès d'un professionnel.
Souplesse et flexibilité
L'assurance vie apporte une flexibilité accrue comparée à un investissement direct en SCPI. La liquidité est garantie, permettant des retraits à tout moment. À l'inverse, la revente peut s'avérer plus complexe pour les SCPI en direct.
L'absence de délai de jouissance constitue un avantage majeur. Les investisseurs perçoivent les revenus immédiatement. En comparaison, les SCPI directes imposent généralement un délai de 3 à 6 mois avant de toucher les premiers revenus.
Rendements attractifs
Les SCPI se distinguent par des performances supérieures aux fonds en euros traditionnels des contrats d'assurance vie. En 2019, les SCPI de rendement ont affiché un taux moyen de 4,40%, surpassant largement les 1,5% des fonds en euros.
Cette différence significative permet aux investisseurs de dynamiser leur épargne. Ils bénéficient ainsi de la stabilité du secteur immobilier en investissant en SCPI.
Prix de souscription réduit
Investir en SCPI via l'assurance vie peut s'avérer plus économique. Les sociétés de gestion appliquent fréquemment une décote sur le prix de souscription, généralement comprise entre 2% et 5%. Cette réduction permet de compenser en partie les frais de gestion du contrat d'assurance vie. Ainsi, cela optimise le rendement global de l'investissement.
Accessibilité à de faibles montants d'investissement
L'assurance vie démocratise l'accès aux SCPI en abaissant les seuils d'investissement. Alors que l'achat direct de parts de SCPI nécessite souvent un capital conséquent, l'assurance vie permet d'investir avec des montants plus modestes.
L'investissement immobilier devient accessible à plus de personnes grâce aux SCPI en assurance vie. Cette option permet aux épargnants, même avec des moyens limités, de diversifier facilement leur portefeuille.
Les contraintes d'investir en SCPI via l'assurance-vie
Frais de gestion
Un des principaux inconvénients de l'investissement en SCPI via l'assurance vie réside dans la superposition des frais. En plus des frais inhérents aux SCPI (frais d'acquisition, frais de gestion), s'ajoutent ceux liés à l'enveloppe de l'assurance vie. Ces frais supplémentaires comprennent généralement :
- Frais d'entrée sur le contrat
- Frais d'arbitrage
- Frais de gestion annuels
Les frais de gestion annuels sur les unités de compte, dont font partie les SCPI, oscillent habituellement entre 0,50% et 1% selon les contrats.
Certains assureurs réduisent le prix de souscription pour compenser les frais additionnels. Cependant, l'investisseur doit rester vigilant. Il lui incombe de calculer la rentabilité réelle de son placement en SCPI au sein de son assurance vie.
Choix limité de SCPI
Le panel de SCPI disponibles dans un contrat d'assurance vie est généralement plus restreint qu'en investissement direct. Sur les 206 SCPI du marché recensées fin 2020, les assureurs n'en référencent qu'une sélection limitée. Par exemple :
- Certains contrats ne proposent qu'une seule SCPI
- Les meilleurs contrats offrent entre 10 et 31 SCPI différentes
Cette limitation peut entraver les possibilités de diversification et restreindre l'accès aux SCPI les plus performantes du marché.
Pas de possibilité de levier de crédit
Contrairement à un investissement direct en SCPI, il est impossible de souscrire des parts de SCPI dans une assurance vie en utilisant un emprunt. Cette contrainte prive l'investisseur de l'effet de levier que peut apporter l'endettement. Cet effet de levier est souvent utilisé dans les stratégies patrimoniales pour optimiser le rendement et bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires.
Liquidité et délai de jouissance
Bien que la liquidité soit généralement meilleure dans un contrat d'assurance vie, certains aspects peuvent être moins avantageux :
- Les parts n'appartiennent pas directement à l'épargnant, mais à l'assureur, qui peut retenir une partie des gains générés.
- Certains assureurs ne reversent que 85% des loyers aux épargnants, contre 100% pour les SCPI en investissement direct.
Concernant le délai de jouissance, il est généralement plus court en assurance vie (1 mois maximum) que pour un investissement direct en SCPI (1 à 5 mois). Cependant, cet avantage doit être mis en balance avec les autres contraintes mentionnées, notamment la potentielle rétention d'une partie des gains par l'assureur.
Les avantages fiscaux des SCPI en assurance-vie
Imposition
L'imposition des SCPI en assurance vie diffère significativement de celle des revenus fonciers classiques. Dans le cadre de l'assurance vie, les revenus générés par les SCPI bénéficient d'une fiscalité de l'assurance vie avantageuse :
- Aucune imposition sur les revenus tant qu'ils restent dans le contrat
- Après 8 ans de détention, les plus-values ne sont taxées qu'à 7,5% en cas de retrait
- Un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) s'applique sur les gains réalisés
Impact des prélèvements sociaux
Malgré les avantages fiscaux, les prélèvements sociaux s'appliquent toujours sur les gains des SCPI en assurance-vie. Ces prélèvements s'élèvent à 17,2% et se décomposent comme suit :
- 9,2% de Contribution Sociale Généralisée (CSG)
- 0,5% de Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS)
- 7,5% de prélèvement de solidarité
Ces prélèvements sont appliqués différemment selon le type de support :
- Pour les fonds en euros : prélèvements automatiques en fin d'année sur les gains
- Pour les unités de compte (dont les SCPI) : prélèvements uniquement lors des retraits
Les prélèvements sociaux s'appliquent toujours sur les gains. Cette règle persiste même après 8 ans de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu ne change rien à cette obligation. L'abattement fiscal n'a pas d'impact sur les prélèvements sociaux.
Dans quels cas l'investissement en assurance-vie est intéressant ?
Pour les investisseurs recherchant une fiscalité optimisée
L'investissement en SCPI via l'assurance-vie est particulièrement intéressant pour les épargnants souhaitant optimiser leur fiscalité. Cette option s'avère avantageuse pour ceux qui prévoient de conserver leur investissement sur le long terme, au-delà de 8 ans, afin de bénéficier pleinement des avantages fiscaux de l'assurance-vie.
Pour les épargnants privilégiant la liquidité
Les investisseurs attachant une grande importance à la liquidité trouveront dans les SCPI en assurance-vie une solution adaptée. La possibilité d'effectuer des retraits à tout moment, sans les contraintes de revente associées aux SCPI en direct, offre une flexibilité appréciable pour gérer son épargne.
Pour ceux qui préfèrent une gestion simplifiée
Les SCPI en assurance-vie conviennent aux épargnants recherchant une gestion simplifiée de leur patrimoine. L'absence de déclarations fiscales complexes et la gestion administrative assurée par l'assureur offrent un confort appréciable. Cela est particulièrement utile pour ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion quotidienne de leur investissement immobilier.
Où souscrire à des SCPI en assurance-vie
Linxea Spirit 2
Linxea Spirit 2 se distingue par ses frais de gestion compétitifs de 0,50% par an. Cette plateforme offre un large choix de SCPI, permettant une diversification optimale de l'investissement immobilier. Un atout majeur de Linxea Spirit 2 est l'absence de frais d'entrée et d'arbitrage, réduisant ainsi les coûts globaux pour l'investisseur.
Cependant, il faut noter que les frais sur l'immobilier s'élèvent en moyenne à 1,12%, ce qui reste raisonnable comparé à d'autres options du marché.
Boursorama Vie
Boursorama Vie propose des frais de gestion de 0,75% par an, légèrement plus élevés que Linxea Spirit 2. Cette assurance vie offre une sélection de SCPI, bien que moins étendue que certains concurrents. L'absence de frais d'entrée constitue un avantage non négligeable.
Les frais sur l'immobilier sont en moyenne de 1,71%, ce qui est supérieur à Linxea Spirit 2 mais reste dans la moyenne du marché.
Fortuneo Vie
Fortuneo Vie affiche des frais de gestion identiques à Boursorama Vie, soit 0,75% par an. Elle propose plusieurs SCPI, offrant ainsi une certaine diversité dans les choix d'investissement. Comme Boursorama Vie, Fortuneo Vie ne facture pas de frais d'entrée, un point positif pour les investisseurs.
Malheureusement, les informations sur les frais spécifiques à l'immobilier ne sont pas disponibles. Une vérification supplémentaire est donc nécessaire avant de s'engager.
Yomoni Vie
Yomoni Vie se positionne avec des frais de gestion de 0,60% par an, se situant ainsi entre Linxea Spirit 2 et les offres de Boursorama et Fortuneo. Cette plateforme intègre des SCPI dans ses allocations, offrant une exposition à l'immobilier dans le cadre d'une gestion plus globale.
L'absence de frais d'entrée est un atout commun avec les autres offres mentionnées. Cependant, les frais sur l'immobilier sont relativement élevés avec une moyenne de 2,70%, ce qui pourrait impacter le rendement global de l'investissement.
Pour plus de détails, consultez notre comparatif des meilleures assurances vie.
L'investissement en SCPI assurance vie offre un équilibre intéressant entre rendement, fiscalité avantageuse et flexibilité.
Le marché des SCPI en assurance vie évolue constamment. Cet outil reste précieux pour diversifier son portefeuille immobilier. Il offre également les avantages fiscaux de l'assurance vie. Les investisseurs peuvent ainsi optimiser leur stratégie patrimoniale à long terme.
