SCPI : Guide 2024 pour comprendre et investir
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont des sociétés spécialisées dans l'exploitation de biens immobiliers. Aussi appelées pierre papier, elles permettent aux investisseurs d’accéder à la rentabilité d’un parc immobilier (la pierre) grâce à la détention des parts sociales de la SCPI (le papier).
Investir dans les SCPI, c’est donc investir dans l’immobilier de manière indirecte. La société de placement fait office d'écran entre les investisseurs et le sous-jacent immobilier permettant ainsi d’agréger les capitaux d’une multitude d’investisseurs afin de constituer un parc immobilier important.
Selon les objectifs de la SCPI, il est possible d’en distinguer plusieurs types :
- les SCPI de rendement
- les SCPI de plus-value
- les SCPI fiscales
La SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont le type de SCPI le plus répandu. Elles ont pour objet d'acquérir des biens immobiliers dans le but principal de les louer afin d’en tirer des revenus locatifs.
Au regard du mode d’exploitation des biens immobiliers, les SCPI de rendement sont celles qui proposent des revenus réguliers aux investisseurs sous la forme d’une quote-part annuelle.
Il est possible de recenser plusieurs types de SCPI de rendement selon la prépondérance sectorielle du sous-jacent immobilier :
- SCPI Diversifiées
- SCPI de commerces
- SCPI de bureaux
- SCPI régionales
- SCPI spécialisées
La SCPI de plus value
Les SCPI de plus-value ou SCPI de valorisation sont spécialisées dans la détention spéculative d’actifs immobiliers. Ces dernières ne distribuent pas de revenus réguliers aux associés, il s’agira de distributions exceptionnelles intervenant consécutivement à une vente immobilière.
Autrement dit, les produits perçus par les associés d’une SCPI de valorisation seront essentiellement des plus-values immobilières.
La SCPI fiscale
Les SCPI sont des sociétés transparentes fiscalement c'est-à-dire que l’impôt des activités réalisées par ces dernières est liquidé par les associés selon leurs propres régimes fiscaux.
Cette caractéristique permet alors aux SCPI d’envisager des opérations éligibles aux niches fiscales immobilières réservées aux personnes assujetties à l’impôt sur le revenu.
Par exemple, il est possible d’investir dans des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux, proposant des réductions d’impôt sur 6 ans minimum en fonction du montant investi.
Les SCPI fiscales sont donc des véhicules d’investissement immobilier permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.
Investir dans une SCPI : pour quel objectif de placement ?
Dans nos guides sur “Ou placer son argent ?”, nous avons vu que la qualité d’un placement s'apprécie au regard de ses caractéristiques par rapport à vos objectifs et votre horizon d’investissement.
Les SCPI n’échappent pas à ces règles de base. Dès lors, les caractéristiques d’une SCPI ne permettent pas d’investir à court terme.
En effet, l’acquisition des parts des SCPI est grevée des mêmes frais qu’un investissement immobilier dans l’ancien. Autrement dit, vous devrez vous acquitter de “frais de notaire” à hauteur de 8 % environ de la valeur des parts acquises.
Ce coût d’entrée devra donc être absorbé soit par l’augmentation de la valeur de vos parts soit par les rendements successifs perçus. En tout état de cause, il est fort probable que le seuil de rentabilité (le moment où vous commencez à gagner de l’argent) ne soit pas atteint avant la 2e année comme pour un investissement locatif classique.
De plus, contrairement à un investissement locatif, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier pour doper la rentabilité de votre placement. Autrement dit, à défaut de financement externe, investir dans une SCPI est comparable à un investissement en bourse où vous pourrez seulement y placer votre épargne (sans possibilité d’utiliser vos flux de revenus professionnels pour dégager un capital pour investir).
Néanmoins, l’absence de cotation des parts sociales limitant la volatilité et le risque modéré du sous-jacent immobilier font de la SCPI de rendement une alternative intéressante aux actions cotées. Il s’agira d’un investissement qui s’envisage sur le long terme (horizon supérieur à 10 ans) proposant une moins bonne liquidité qu’un ETF ou un portefeuille d’actions cotées.
La SCPI est un bon investissement pour préparer sa retraite ou générer, à terme, des compléments de revenu intéressants.
Investir dans une SCPI : quels sont les risques ?
Comme la plupart des produits financiers, investir dans une SCPI ne garantit pas votre capital ni vos rendements. Il est donc impératif d’apprécier la rentabilité d’une SCPI au regard des risques financiers.
Ainsi, l’investissement dans une SCPI implique deux grandes sources de risque financier :
- Les risques pesant sur le sous-jacent immobilier (vacance locative, dévaluation des biens immobiliers…) pouvant par effet de bord affecter la valeur des parts de la SCPI.
- Les risques portants sur l’actif financier en lui-même, c’est-à-dire les parts de SCPI et la gestion de la société
Le fait d’investir via une SCPI permet d'atténuer la première catégorie de risque en raison de la diversification du sous-jacent immobilier. Cependant, investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société fait naître de nouveaux risques pour l’investisseur. Ces derniers portent principalement le risque de liquidité des parts de SCPI et les conséquences potentielles d’une mauvaise gestion de la société.
La réduction du risque immobilier grâce à la diversification
L’avantage majeur de la pierre papier réside dans la possibilité d’investir dans un portefeuille immobilier composé de plusieurs biens avec ticket d’entrée relativement modeste.
Cette solution d’investissement immobilier permet de contourner la problématique de surreprésentation d’un seul bien immobilier dans le patrimoine de l’investisseur.
Ainsi, la SCPI réduit drastiquement les risques inhérents à l’investissement immobilier grâce à deux avantages notables :
- Un ticket d’entrée modéré permettant de moduler à la carte la part de l’immobilier dans le patrimoine global de l’investisseur.
- Une diversification importante au niveau de la SCPI, son actif étant réparti sur de nombreux biens immobiliers.
Le risque de liquidité des parts de SCPI
Les parts de SCPI ne sont pas cotées sur un marché réglementé. Cette caractéristique est à double tranchant :
- la valeur des parts est moins volatile que les actions de SIIC (société d’investissement immobilier cotée) en ce qu’elles réagissent moins aux effets d’annonce et aux risques de déconnexion entre valeur liquidative et valeur de marché
- il est plus difficile de liquider rapidement son investissement.
A ces fins, il faudra trouver un acheteur potentiel. Pour faciliter la vente des parts, les SCPI tiennent des carnets d’ordre permettant d’organiser les entrées et sorties des associés.
Les aléas de gestion de la SCPI
En confiant la gestion d’un parc immobilier à une société de gestion, vous prenez le risque de potentielles carences et négligences. De même, vous n’êtes pas à l’abri d’une cessation des paiements de la SCPI en cas de contrecoup du marché de l’immobilier ou d’un taux de vacance locative trop important.
Certes, les investissements immobiliers sont réalisés sur fonds propres de sorte qu’aucune mensualité de prêt n’agit en tant que couperet, mais une mauvaise gestion de la trésorerie conjuguée à une mauvaise conjoncture de marché peut entraîner des problématiques de cashflow. En effet, la SCPI a besoin de payer des salariés et d'assurer le paiement de différentes charges pour entretenir et faire fonctionner son patrimoine immobilier.
Cette situation peut amener à une liquidation prématurée des actifs immobiliers pouvant générer des moins-values et affecter durablement la rentabilité de votre placement. Pire encore, la valeur liquidative de vos parts peut diminuer de sorte que vous aurez perdu de l’argent.
Il est donc impératif d’investir dans une SCPI faisant preuve d’une bonne gestion, composée de professionnels expérimentés.
Comment choisir la SCPI dans laquelle investir ?
Bien choisir la SCPI dans laquelle investir implique de porter son attention sur différents points essentiels :
- la composition du bilan
- les indicateurs financiers clés
- le risque d’illiquidité des parts sociales
- les frais de gestion
Analyser la composition du bilan de la SCPI
Comme nous l’avons vu, les SCPI permettent notamment de répondre au problème de diversification de l'immobilier.
Mais, ces dernières peuvent être hyperspécialisées de sorte que le niveau de diversification n’est pas suffisant pour constituer la seule valeur immobilière de votre portefeuille.
Il est donc impératif de bien vérifier les biens immobiliers composant l’actif de la SCPI dans laquelle vous projetez d’investir.
Outre la diversification, il est aussi opportun de vérifier la qualité des sous-jacents afin d'apprécier avec plus de finesse le risque pesant sur la valorisation des actifs au regard de la valeur des parts :
- dans quel état se trouvent les immeubles détenus ?
- quels sont leurs emplacements géographiques ?
- quels sont les profils des locataires ?
Bref, l’idée est d’apprécier comme pour un investissement immobilier en nom propre, la valeur de l’investissement et son potentiel de valorisation au regard de sa valeur vénale. N’oubliez jamais que de la qualité de l’actif de la SCPI découle principalement la valeur des parts dont vous êtes propriétaire !
Vérifier les KPI financiers historiques de la SCPI
Malgré le célèbre adage en finance (les performances passées ne présupposent pas des performances futures), il apparaît important de s’intéresser aux données financières fondamentales de la SCPI avant d’investir.
En effet, certaines proposeront une meilleure rentabilité en raison notamment de la qualité des actifs immobiliers détenus et de la bonne gestion de la SCPI.
Ainsi, avant d’investir dans une SCPI, nous vous recommandons de regarder :
- le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), il s’agit d’un indicateur financier relativement similaire au PER (price earning ratio) permettant de mesurer les quotes-parts distribuées aux investisseurs en fonction de la valeur des parts
- la volatilité des parts même si les parts de SCPI sont non cotées, il est néanmoins possible de consulter les différentes transactions réalisées et le prix de cession retenu pour chacune d’elles. Il est alors possible de déduire une tendance à la valorisation des parts de la SCPI.
- le taux de rendement interne (TRI) soit la prise en compte des flux de revenus générés par les parts de la SCPI en tenant compte de son prix d’acquisition. À titre d’information, les SCPI proposent en moyenne un TRI de 4 % net de frais.
Mesurer les risques d’illiquidité des parts de SCPI sur le marché secondaire
Comme nous l'avons vu, pour revendre vos parts de SCPI, il faudra trouver un nouvel acquéreur au gré à gré. Bien que la société de gestion puisse jouer un rôle d’entremise, cette situation peut être source d’inconforts et d’incertitudes. A noter que si vous avez souscrit au capital d’une SCPI fiscale, il est peu probable que vous puissiez récupérer votre mise avant la dissolution liquidation de cette dernière.
Pour les autres, si la SCPI dispose d’une véritable aura et propose des rendements compétitifs, vous n’aurez pas de difficultés à liquider votre investissement. Dans le cas contraire, la vente de vos parts peut tourner au parcours du combattant.
C’est pourquoi, avant d’investir dans une SPCI, nous vous recommandons de vous renseigner sur votre capacité à liquider facilement votre investissement.
Les frais de gestion de la SCPI
Enfin, il faudra absolument vous renseigner sur les frais de la SCPI. Ces dernières peuvent facturer des frais d’entrée, mais aussi des frais de gestion venant réduire le bénéfice distribuable par la société immobilière.
Sachez que l’immobilier est un actif particulièrement coûteux en matière de gestion locative et d’entretien. Dans le cadre d’une SCPI, il faudra aussi ajouter les frais facturés par la société de gestion responsable de la bonne administration et direction de la société.
Les frais de gestion sont donc un élément central des SCPI pouvant affecter drastiquement leur rendement. Un point à ne pas négliger.
Foire aux questions
Quels sont les différents types de SCPI ? Il est possible de recenser trois grands types de SCPI :
• Les SCPI de rendement proposant des revenus réguliers.
• Les SCPI de plus-value, spécialisée dans la réalisation de plus-value immobilière.
• Les SCPI fiscales, permettant aux investisseurs de bénéficier de déductions et réductions fiscales.
Chaque type de SCPI répond à des objectifs patrimoniaux et financiers spécifiques.
Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ? Les gains versés par les SCPI aux associés sont imposables entre les mains de ces derniers selon la nature des revenus générés. Par exemple, les revenus fonciers perçus par la SCPI seront imposables dans la catégorie "revenu foncier" de chaque associé-personne physique. De même pour les plus-values immobilières réalisées.
Concernant la cession des parts sociales de la SCPI, ces dernières sont imposables pour les personnes physiques selon le régime des plus-values immobilières. Il est donc possible de bénéficier des mêmes abattements pour durée de détention que pour la vente d’un immeuble de rapport.
