Foncières cotées (SIIC) : comment investir en 2026 ?
Mis à jour le 28 juillet 2026
Une foncière cotée, ou SIIC, est une société immobilière dont les actions se négocient en bourse : elle permet d’investir dans l’immobilier de façon liquide, sans frais de notaire, tout en percevant des dividendes réguliers. Ce guide explique son fonctionnement, sa fiscalité et comment y investir en 2026.
- La foncière cotée, ou SIIC, est exonérée d’impôt sur les sociétés en échange d’une distribution d’au moins 95 % de ses revenus locatifs.
- Ses actions se négocient en bourse : la liquidité est élevée, mais la volatilité l’est aussi, comme pour toute action.
- Le ticket d’entrée est faible et l’achat n’engendre pas de frais de notaire, contrairement à une SCPI.
- Hors enveloppe, les dividendes sont taxés au PFU de 31,4 % depuis 2026 ; la SIIC n’est plus éligible au PEA depuis 2011.
Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?
La foncière cotée ou SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est une société spécialisée dans l’investissement immobilier dont ses actions sont cotées sur un marché réglementé.
Il s’agit de la seule solution avec les ETF immobiliers pour investir dans l’immobilier via un investissement en bourse.
Inspirée des REITs américains, la SIIC est exonérée d’impôt sur les sociétés sur ses revenus locatifs et ses plus-values de cession. En contrepartie, l’article 208 C du Code général des impôts lui impose de distribuer au moins 95 % de ses bénéfices exonérés issus des revenus locatifs et 70 % des plus-values de cession d’immeubles (contre 60 % avant le 1er janvier 2019).
Autrement dit, contrairement aux entreprises cotées, en investissant dans une foncière cotée, vous avez une forte probabilité de percevoir des dividendes, sous réserve que la SIIC dégage des bénéfices sur l’exercice.
Comment fonctionne une foncière cotée ?
Concrètement une foncière cotée fonctionne comme les autres investissements en pierre papier.
La SIIC se positionne comme collecteur des fonds apportés par les investisseurs à l’occasion de sa constitution ou d’une augmentation de capital. En contrepartie, les souscripteurs (investisseurs) reçoivent des actions qui leur confèrent le droit de percevoir les dividendes et de voter les décisions relevant de l’assemblée générale des actionnaires.
Avec les fonds collectés, la foncière va réaliser son objet social : investir dans différents types de biens immobiliers selon sa spécialisation et sa zone géographique de prédilection.
La différence majeure de la foncière cotée par rapport aux autres investissements en pierre papier réside dans la cotation de ses actions. Ainsi, un investisseur peut sortir ou entrer à sa convenance dans le capital d’une SIIC (à la condition bien sûr que le marché soit suffisamment liquide) en passant par le marché secondaire.
Les caractéristiques d’une foncière cotée : pour quels types d’investissement ?
Avant d'entrer dans les détails des atouts de la foncière cotée, il convient de dresser un portrait-robot de ce type d’investissement.
Adossée à la performance du sous-jacent immobilier, la SIIC affiche des rendements historiquement variables, sensibles aux cycles des marchés actions. La forte liquidité des actions permet de l’envisager comme un placement à moyen terme. Avec le crowdfunding immobilier, il s'agit d'une des modalités d'investissement immobilier à horizon plus court ; les autres solutions pierre papier (SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, et OPCI) étant plus adaptées à des investissements sur un horizon supérieur à 10 ans.
Quels sont les avantages et inconvénients des foncières cotées ?
Les sociétés immobilières cotées ne manquent pas d’atout pour convaincre les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille financier avec de l’immobilier. En premier lieu, son attrait tient à la fiscalité applicable aux revenus de foncières cotées hors enveloppe fiscale.
Par ailleurs, le ticket d’entrée est faible et l’acquisition des titres n’est pas soumise aux frais de notaire comme pour les SCPI.
La fiscalité attractive de la SIIC
La SIIC dispose d’un régime fiscal particulièrement avantageux.
Au niveau de cette dernière, les bénéfices imposables sont exonérés d’impôt sur les sociétés (contrairement aux entreprises cotées). Le taux normal d'IS étant de 25 % (depuis 2022) du bénéfice, la part du gâteau à distribuer aux actionnaires s’en trouverait fortement réduite.
Ainsi, en investissant dans une SIIC, vous faites l’économie de ce premier niveau d’imposition.
Du côté de l’investisseur, les dividendes versés par la SIIC sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- l’option pour le barème progressif de l’impôt (+ 18,6 % de prélèvements sociaux) moyennant un abattement de 40 %
- le régime par défaut : le PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 31,4 % (dont 18,6 % de prélèvements sociaux)
Le PFU pour la perception de dividendes est beaucoup plus avantageux pour les hauts revenus que le régime de transparence fiscale des SCPI ou des FPI (fonds de placement immobilier). En effet, le fait d’être imposable forfaitairement à 12,8 % sera dans de très nombreux cas plus intéressant pour vous si vos revenus imposables sont supérieurs à 25 000 euros par an.
Un faible coût d’entrée pour un ticket d’investissement accessible
L’investissement immobilier en direct ou par l’intermédiaire d’une SCPI se traduit par un coût d'entrée non négligeable.
En effet, l’acquisition de parts de SCPI supporte des frais de souscription généralement compris entre 8 et 12 %. Si vous faites un investissement immobilier en neuf, les frais de notaire sont réduits à 2 %, mais il faudra vous acquitter de la TVA de 20 %...
Bref, ces coûts d’entrée propres à l’immobilier viennent très largement impacter votre rentabilité à court terme.
Or, investir dans une SIIC n’implique pas de frais d’entrée au niveau de cette dernière. Les actions s'acquièrent librement sans que cela donne lieu à l’intervention d’un officier ministériel. Tout au plus, il pourra vous être facturé une commission de courtage selon le mode d’acquisition des actions de SIIC.
Niveau accessibilité, le ticket d’entrée d’une SIIC est certainement le plus bas du marché. Une action de foncière cotée peut coûter de quelques euros à plusieurs centaines d’euros selon la société. On est bien loin d’un investissement locatif en direct à plus de 100 000 euros...
Une sous valorisation de la foncière par rapport son ANR (actif net réévalué)
Contrairement à de nombreuses valeurs d’entreprises cotées sur les marchés, les actions de la plupart des SIIC sont sous-valorisées par rapport à la valeur de l’actif immobilier détenu. Autrement dit, vous pouvez bénéficier de la performance d’un patrimoine immobilier d’une valeur comptable plus importante que la valeur vénale de ses actions.
Avis de Finary : Cet écart de valeur peut être une source d'opportunité, mais attention que cet écart ne soit pas justifié par une prime de risque en lien avec une illiquidité du marché ou d’autres risques que vous n’auriez pas anticipés !
L’impossibilité de recourir à l’emprunt immobilier pour investir dans une foncière cotée
Le problème majeur de la SIIC réside dans l’impossibilité de recourir à l’emprunt immobilier pour investir. Or, le crédit immobilier est certainement la raison qui rend l’investissement immobilier aussi intéressant en ce qu’elle dope sa rentabilité grâce à l’effet de levier.
Il faudra donc se contenter d’une rentabilité moins importante que pour les parts de SCPI achetées à crédit.
Comment acheter des actions de foncières cotées ?
Pour investir dans une SIIC, vous pouvez passer par une enveloppe fiscale de type assurance vie ou contrat de capitalisation, ou par un CTO (compte titre ordinaire). Malheureusement, les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA (plan d’épargne en actions) depuis 2011.
Outre les éventuelles considérations patrimoniales, le choix de l’enveloppe fiscale tient principalement aux avantages fiscaux applicables aux produits générés par les foncières cotées.
Investir dans une SIIC via un CTO
Le compte titre ordinaire est l’enveloppe permettant aux particuliers d’investir dans un large panel d’actifs financiers dont les foncières cotées.
En ce que le CTO ne propose aucun avantage fiscal, l'assurance vie peut constituer une alternative fiscalement différente en unité de compte si cette dernière propose des foncières cotées. Des applications comme Finary permettent de suivre la performance de ses foncières cotées aux côtés de ses autres actifs immobiliers et financiers.
Investir dans une SIIC via une assurance vie ou un contrat de capitalisation
Certains contrats d’assurance vie ou de capitalisation vous permettent d’investir dans des foncières cotées. Sur ce point, il conviendra de bien vérifier qu’au moins plusieurs foncières figurent dans la liste des actifs disponibles.
L’avantage principal de l’assurance vie et du contrat de capitalisation réside dans la fiscalité des retraits intervenant à partir de la 8e année. Ainsi, les produits générés par les foncières cotées seront imposables au taux forfaitaire de 7,5 % (contre 12,8 % pour le PFU) après pratique d’un abattement de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple).
Investir dans une foncière cotée selon sa spécialisation et zone géographique
Pour vous aider à faire votre choix, nous avons listé de manière non exhaustive différentes foncières cotées. Si vous comptez vous constituer un portefeuille financier diversifié, la diversification est un principe de gestion généralement retenu, sur différentes valeurs, de préférence avec une spécialisation et une zone géographique différente.
Objectifs
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?
Une foncière cotée est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC). Elle permet d’investir dans des actifs immobiliers en passant par le marché boursier, par l’intermédiaire d’un fonds spécialisé dont les actions se négocient en bourse.
Peut-on loger des actions de SIIC dans un PEA ?
La SIIC n’est plus éligible au PEA depuis 2011. Pour une exposition immobilière dans un PEA, vous pouvez vous orienter vers des ETF immobiliers synthétiques éligibles, ou détenir vos foncières via un compte-titres ordinaire ou un contrat d’assurance vie.
Quelle est la fiscalité des dividendes d’une foncière cotée ?
Hors enveloppe fiscale, les dividendes d’une foncière cotée sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) depuis le 1er janvier 2026. Sur option, le barème progressif avec abattement de 40 % reste possible.
Quelle différence entre une foncière cotée et une SCPI ?
La foncière cotée est une action négociable en bourse, très liquide et sans frais de notaire, tandis que la SCPI est une part non cotée, à l’horizon plus long et assortie de frais de souscription élevés. La SIIC subit en contrepartie la volatilité des marchés actions.
Sources
Service-public.fr, revenus d’épargne et de placement : taux du prélèvement forfaitaire unique
Economie.gouv.fr, comment fonctionne le prélèvement forfaitaire unique (PFU)
Légifrance, article 208 C du Code général des impôts : régime des SIIC
BOFiP, régime des distributions des SIIC
Service-public.fr, fiscalité des rachats d’assurance vie et abattement après 8 ans
