Foncières cotées : la bonne solution en 2024 pour investir dans l'immobilier ?
Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?
La foncière cotée ou SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est une société spécialisée dans l’investissement immobilier dont ses actions sont cotées sur un marché réglementé.
Il s’agit de la seule solution avec les ETF immobiliers pour investir dans l’immobilier via un investissement en bourse.
L’autre particularité de la SIIC réside dans son régime fiscal avantageux duquel découle une obligation de distribution de dividendes aux actionnaires. En effet, la SIIC est inspirée du fonctionnement des Reits américain : ses revenus locatifs et plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les sociétés. En contrepartie, cette dernière a l’obligation de distribuer 95 % des bénéfices exonérés issus des revenus locatifs et 60 % des plus-values issues des cessions d’immeuble.
Autrement dit, contrairement aux entreprises cotées, en investissant dans une foncière cotée, vous avez la quasi-garantie de percevoir des dividendes chaque année. À la condition bien sûr que la SIIC dégage des bénéfices !
Comment fonctionne une foncière cotée ?
Concrètement une foncière cotée fonctionne comme les autres investissements en pierre papier.
La SIIC se positionne comme collecteur des fonds apportés par les investisseurs à l’occasion de sa constitution ou d’une augmentation de capital. En contrepartie, les souscripteurs (investisseurs) reçoivent des actions qui leur confèrent le droit de percevoir les dividendes et de voter les décisions relevant de l’assemblée générale des actionnaires.
Avec les fonds collectés, la foncière va réaliser son objet social : investir dans différents types de biens immobiliers selon sa spécialisation et sa zone géographique de prédilection.
La différence majeure de la foncière cotée par rapport aux autres investissements en pierre papier réside dans la cotation de ses actions. Ainsi, un investisseur peut sortir ou entrer à sa convenance dans le capital d’une SIIC (à la condition bien sûr que le marché soit suffisamment liquide) en passant par le marché secondaire.
Les caractéristiques d’une foncière cotée : pour quels types d’investissement ?
Avant d'entrer dans les détails des atouts de la foncière cotée, il convient de dresser un portrait-robot de ce type d’investissement.
Adossée sur la performance du sous-jacent immobilier, la SIIC propose en moyenne des rendements importants. La forte liquidité des actions permet de l’envisager comme un placement à moyen terme (voire court terme pour les plus audacieux). Avec le crowdfunding immobilier, il s’agit certainement de la manière la plus adaptée pour investir sur un temps court dans l’immobilier ; les autres solutions pierre papier (SCPI et OPCI) étant plus adaptées à des investissements sur un horizon supérieur à 10 ans.
Quels sont les avantages et inconvénients des foncières cotées ?
Les sociétés immobilières cotées ne manquent pas d’atout pour convaincre les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille financier avec de l’immobilier. En premier lieu, son attrait tient à la fiscalité applicable aux revenus de foncières cotées hors enveloppe fiscale.
Par ailleurs, le ticket d’entrée est faible et l’acquisition des titres n’est pas soumise aux frais de notaire comme pour les SCPI.
La fiscalité attractive de la SIIC
La SIIC dispose d’un régime fiscal particulièrement avantageux.
Au niveau de cette dernière, les bénéfices imposables sont exonérés d’impôt sur les sociétés (contrairement aux entreprises cotées). Le taux normal d'IS pouvant atteindre les 28 % du bénéfice, la part du gâteau à distribuer aux actionnaires s’en trouverait fortement réduite.
Ainsi, en investissant dans une SIIC, vous faites l’économie de ce premier niveau d’imposition.
Du côté de l’investisseur, les dividendes versés par la SIIC sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- l’option pour les tranches marginales de l’impôt (+ 17,2 % de prélèvements sociaux) moyennant un abattement de 40 %
- le régime par défaut : le PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux)
Le PFU pour la perception de dividendes est beaucoup plus avantageux pour les hauts revenus que le régime de transparence fiscale des SCPI ou des FPI (fonds de placement immobilier). En effet, le fait d’être imposable forfaitairement à 12,8 % sera dans de très nombreux cas plus intéressants pour vous si vos revenus imposables sont supérieurs à 25 000 euros par an.
Un faible coût d’entrée pour un ticket d’investissement accessible
L’investissement immobilier en direct ou par l’intermédiaire d’une SCPI se traduit par un coût d'entrée non négligeable.
En effet, l’acquisition de parts de SCPI est soumise aux frais de notaire applicables à l’immobilier ancien soit environ 8 % de frais. Si vous faites un investissement immobilier en neuf, les frais de notaire sont réduits à 2 %, mais il faudra vous acquitter de la TVA de 20 %...
Bref, ces coûts d’entrée propres à l’immobilier viennent très largement impacter votre rentabilité à court terme.
Or, investir dans une SIIC n’implique pas de frais d’entrée au niveau de cette dernière. Les actions s'acquièrent librement sans que cela donne lieu à l’intervention d’un officier ministériel. Tout au plus, il pourra vous être facturé une commission de courtage selon le mode d’acquisition des actions de SIIC.
Niveau accessibilité, le ticket d’entrée d’une SIIC est certainement le plus bas du marché. Une action de foncière cotée peut valoir entre 0,0328 euros (c’est le cas de la Foncière Paris) et 200 euros. On est bien loin d’un investissement locatif en direct à plus de 100 000 euros...
Une sous valorisation de la foncière par rapport son ANR (actif net réévalué)
Contrairement à de nombreuses valeurs d’entreprises cotées sur les marchés, les actions de la plupart des SIIC sont sous-valorisées par rapport à la valeur de l’actif immobilier détenu. Autrement dit, vous pouvez bénéficier de la performance d’un patrimoine immobilier d’une valeur comptable plus importante que la valeur vénale de ses actions.
Avis de Finary : Cet écart de valeur peut être une source d'opportunité, mais attention que cet écart ne soit pas justifié par une prime de risque en lien avec une illiquidité du marché ou d’autres risques que vous n’auriez pas anticipés !
L’impossibilité de recourir à l’emprunt immobilier pour investir dans une foncière cotée
Le problème majeur de la SIIC réside dans l’impossibilité de recourir à l’emprunt immobilier pour investir. Or, le crédit immobilier est certainement la raison qui rend l’investissement immobilier aussi intéressant en ce qu’elle dope sa rentabilité grâce à l’effet levier.
Il faudra donc se contenter d’une rentabilité moins importante que pour les parts de SCPI achetées à crédit.
Comment acheter des actions de foncières cotées ?
Pour investir dans une SIIC, vous pouvez passer par une enveloppe fiscale de type assurance vie ou contrat de capitalisation, ou par un CTO (compte titre ordinaire). Malheureusement, les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA depuis 2011.
Outre les éventuelles considérations patrimoniales, le choix de l’enveloppe fiscale tient principalement aux avantages fiscaux applicables aux produits générés par les foncières cotées.
Investir dans une SIIC via un CTO
Le compte titre ordinaire est l’enveloppe permettant aux particuliers d’investir dans un large panel d’actifs financiers dont les foncières cotées.
En ce que le CTO ne propose aucun avantage fiscal, il convient plutôt de vous orienter vers une assurance vie en unité de compte si cette dernière propose des foncières cotées.
Investir dans une SIIC via une assurance vie ou un contrat de capitalisation
Certains contrats d’assurance vie ou de capitalisation vous permettent d’investir dans des foncières cotées. Sur ce point, il conviendra de bien vérifier qu’au moins plusieurs foncières figurent dans la liste des actifs disponibles.
L’avantage principal de l’assurance vie et du contrat de capitalisation réside dans la fiscalité des retraits intervenant à partir de la 8e année. Ainsi, les produits générés par les foncières cotées seront imposables au taux forfaitaire de 7,5 % (contre 12,8 % pour le PFU) après pratique d’un abattement de 4 600 euros (9 600 euros pour un couple).
Investir dans une foncière cotée selon sa spécialisation et zone géographique
Pour vous aider à faire votre choix, nous avons listé de manière non exhaustive différentes foncières cotées. Si vous comptez vous constituer un portefeuille financier diversifié, nous vous recommandons de répartir votre portefeuille sur différentes valeurs, de préférence avec une spécialisation et une zone géographique différente.
Foire aux questions foncière cotée
Qu’est-ce qu’une foncière cotée ? Une foncière cotée est une société d’investissement immobilier cotée. Elle permet aux investisseurs d’investir dans des sous-jacents immobiliers en passant par le marché boursier par l’intermédiaire d’un fonds spécialisé.
Est-il possible de loger des actions de SIIC dans un PEA ? La SIIC n’est plus éligible au PEA depuis 2011. SI vous souhaitez bénéficier de l'exonération d’impôt sur le revenu sur les produits générés par des sous-jacents immobiliers, vous pouvez vous orienter vers des ETF immobiliers synthétiques.
