Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?
Mis à jour le 30 juillet 2026
Investir dans le crowdfunding immobilier consiste à choisir une plateforme agréée PSFP, sélectionner un projet (promotion immobilière, rénovation ou marchand de biens) puis prêter une somme dès quelques centaines d'euros, en échange d'intérêts versés sur une durée de 12 à 36 mois.
- Le rendement brut moyen a atteint 11,0 % en 2025, mais environ un projet sur deux connaît aujourd'hui des retards ou une procédure collective.
- Les intérêts sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (dont 18,6 % de prélèvements sociaux), ou sur option au barème progressif.
- Contrairement aux SCPI (rendement moyen 4,92 % en 2025), le crowdfunding immobilier finance des opérations de court terme, généralement entre 12 et 36 mois.
- Deux acteurs historiques (Koregraf, WeShareBonds) ont cessé leur activité en 2025, signe d'une sélectivité à exercer avant d'investir.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding ou financement participatif est une solution de financement qui consiste à mettre en relation des porteurs de projets avec des investisseurs, principalement particuliers, dans le but de récolter des fonds auprès d’un large public.
Le crowdfunding immobilier est donc une solution de placement participatif spécialisée dans l’immobilier. Par le biais d’une plateforme en ligne, les investisseurs prêtent de petites sommes à différents projets immobiliers en échange de rendements versés sous la forme d'intérêts, en contrepartie d'un risque de perte en capital. Le financement participatif prend souvent la forme d’un prêt obligataire ou se fait par souscription de titres.
Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans plusieurs types de projets immobiliers :
- La promotion immobilière : les prêteurs financent des sociétés de promotion immobilière, qui construisent des actifs immobiliers (logements, bureaux, commerces, etc.) via l’achat préalable de fonciers puis les revendent avec une plus-value.
- Les projets de rénovation d’immeubles ou de biens immobiliers déjà existants.
- Les opérations de marchand de biens, qui consistent à acheter et vendre des biens immobiliers.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Le principal risque du crowdfunding immobilier est la perte totale ou partielle du capital investi, auquel s'ajoute un risque d'illiquidité en cas de retard du projet financé. Ce risque n'est pas théorique : selon le baromètre Forvis Mazars x France FinTech 2025, environ un projet immobilier sur deux présente actuellement des difficultés significatives (retards ou procédures collectives).
Le risque de perte totale ou partielle du capital peut être lié à l'abandon du projet, par exemple en cas de faillite du porteur de projet. Depuis 2023, le secteur traverse une crise structurelle : entre 8 et 10 % des projets financés présentent un retard de moins de six mois, 25 à 30 % un retard de plus de six mois, et 20 à 25 % font l'objet d'une procédure collective (baromètre Forvis Mazars x France FinTech 2025, mars 2026). Consultez systématiquement les statistiques de défaut publiées par chaque plateforme avant d'investir.
Le second risque majeur est celui de l'illiquidité : la durée de votre placement peut être allongée plus ou moins significativement si le projet prend du retard, sans garantie de récupération du capital ni des intérêts. Prévoyez donc toujours une marge de sécurité dans votre horizon de placement.
Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
Très populaire ces dernières années, le crowdfunding immobilier offre en effet de nombreux avantages :
- L'un des principaux est le rendement potentiel. Le rendement brut moyen s'est établi à 11,0 % en 2025 (contre 10,6 % en 2024), porté par une prime de risque accrue dans un contexte de marché tendu (baromètre Forvis Mazars x France FinTech 2025). Ce rendement reste brut, non garanti, et s'accompagne d'un risque de perte en capital significatif (voir « Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ? »).
- Ce type de placement est de plus souvent associé à une durée d’engagement courte (2 ou 3 ans maximum).
- Le crowdfunding permet également d’investir en immobilier avec un faible ticket d’entrée avec une gestion déléguée. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier à visée locative, le financement d’un crédit immobilier participatif est très accessible et ne nécessite aucune implication dans la gestion du bien (travaux, gestion des locataires, etc.), qui est entièrement déléguée.
SCPI vs crowdfunding immobilier
Bien que similaires sur de nombreux aspects (ticket d'entrée, fiscalité, etc.), les investissements en crowdfunding immobilier diffèrent de ceux en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sur plusieurs points. Tour d'horizon des principales différences entre ces deux solutions de pierre-papier, aux côtés des foncières cotées (SIIC).
- La nature du placement : investir en SCPI revient à acheter des parts d’une entreprise détentrice de biens immobiliers en location (bureaux, commerces, etc.), où la rémunération provient des loyers payés. Le crowdfunding immobilier consiste quant à lui à financer des projets immobiliers de court terme en échange du versement d’intérêts.
- Le rendement : en 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,92 % (ASPIM), tandis que le crowdfunding immobilier a affiché un rendement brut moyen de 11,0 % la même année, en hausse constante depuis 2022 (baromètre Forvis Mazars x France FinTech 2025).
- La durée du placement : le crowdfunding immobilier est un placement de court terme (entre 12 à 36 mois en moyenne), tandis que l’investissement en SCPI est un investissement qui se pense davantage sur long terme (la durée de détention recommandée est d’au moins plusieurs années).
Connaître les plateformes où investir en crowdfunding
Le crowdfunding immobilier étant un placement en vogue, de nombreuses plateformes ont progressivement émergé ces dernières années. Parmi elles figurent plusieurs acteurs agréés Prestataires de Services de Financement Participatif (PSFP) au titre du règlement UE 2020/1503, dont la liste est consultable sur le site de l'AMF. Le secteur a connu plusieurs fermetures de plateformes ces dernières années, Koregraf et WeShareBonds ayant par exemple cessé leur activité en 2025, ce qui renforce l'importance de bien choisir sa plateforme (baromètre Forvis Mazars x France FinTech 2025).
Face à la diversité de l’offre du marché, il est donc primordial de vous renseigner dans le détail sur les différentes plateformes et leur historique (actionnaires, performances, solidité financière, intérêts proposés, type de projets, taux de défaut, durée des projets, etc.) et de comparer les offres. Attention cependant au piège du rendement ! Gardez en tête que toutes les stratégies ne correspondent pas à tous les profils.
Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
Les revenus issus du crowdfunding immobilier bénéficient d’une fiscalité spécifique. En effet, ceux-ci peuvent être imposés de deux manières :
- Via le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, service-public.gouv.fr);
- Via le barème progressif de l’impôt sur le revenu, si vous jugez cela plus avantageux.
Notez aussi que les pertes peuvent être imputées sur les futurs bénéfices, ce qui réduit encore l’imposition.
Taux et durées des investissements en crowdfunding immobilier
En moyenne, les placements en crowdfunding immobilier sont des engagements de 12 à 36 mois, pour un rendement brut moyen de 11,0 % en 2025 (baromètre Forvis Mazars x France FinTech 2025). La durée moyenne de collecte des projets s'est elle aussi allongée, passant de 6 jours en 2024 à 20 jours en 2025, signe d'une sélectivité accrue des investisseurs face aux difficultés du secteur.
Objectifs
Un outil de diversification à manier avec prudence
Le crowdfunding immobilier peut constituer un outil de diversification de portefeuille, avec un ticket d'entrée accessible. Il s'accompagne toutefois d'un risque de perte en capital et d'illiquidité qu'il convient d'évaluer en fonction de votre situation patrimoniale, d'autant que le secteur traverse une période de sélectivité accrue. Pour réussir votre investissement, prenez garde aux plateformes que vous utilisez, diversifiez entre plusieurs projets et veillez à adopter une stratégie en accord avec votre horizon de long terme. Pour une vue d'ensemble des solutions d'investissement immobilier accessibles sans achat direct, consultez notre guide sur comment investir dans l'immobilier. Une fois investi, des outils comme Finary permettent de suivre ce type de placement aux côtés du reste de son patrimoine.
Sources
Forvis Mazars x France FinTech, Baromètre du crowdfunding en France 2025, mars 2026
AMF, Liste blanche des Prestataires de Services de Financement Participatif (PSFP)
Service-public.gouv.fr, Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) en 2026
Avertissements réglementaires : Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal. Cet investissement présente un risque d'illiquidité (revente non garantie, horizon long) et un risque de perte en capital. Les revenus et valorisations ne sont pas garantis. Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité. Finary SAS, Entreprise d'Investissement agréée par l'ACPR sous le n°19283, membre de l'AMAFI. Courtier en Assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n°21001279, adhérent de la CNCGP (association agréée par l'AMF). Prestataire de Services sur Crypto-Actifs (PSCA) agréé par l'AMF sous le régime MiCA sous les références n°A2026-026 et n°N2026-008.
