Tout savoir sur l'investissement immobilier dans la pierre papier
La pierre papier est une alternative intéressante et viable à l’immobilier classique. Est-ce un placement pour vous ?
La pierre papier : une solution d'investissement immobilier intéressante ?
SCPI, OPCI, SIIC… Derrière ces acronymes se cache un mode d’investissement immobilier particulièrement en vogue : la pierre papier. L’investissement en pierre papier consiste à investir dans l’immobilier (la pierre) de manière indirecte en passant par des fonds dédiés à l’investissement immobilier (le papier). Autrement dit, vous pouvez bénéficier de la performance du sous-jacent immobilier sans pour autant en être le propriétaire.
Ainsi, l’investissement en pierre papier peut proposer de nombreux avantages à l’investisseur, à condition bien sûr de sélectionner le fonds d’investissement présentant les bonnes caractéristiques par rapport à vos objectifs d’épargne !
Comment fonctionne un investissement en pierre papier ?
Le fonctionnement de la pierre papier est relativement simple à comprendre si vous êtes à l’aise avec la logique des fonds d’investissement.
Dans les grandes lignes, la pierre papier est une société dont le capital social est divisé en parts sociales ou actions (selon la forme juridique de la société). Ces titres peuvent être souscrits par des investisseurs au moment de la constitution de la société, lors d’une augmentation de capital ou achetés sur le marché secondaire. Ils confèrent deux droits notables aux investisseurs :
- un droit sur les bénéfices en proportion de la part du capital détenu
- un droit de vote pour les décisions relevant du pouvoir de l’assemblée générale (les investisseurs)
Autrement dit, lorsque vous investissez dans la pierre papier vous recevez des titres (actions ou parts sociales). Ces derniers vous permettent de toucher une quote-part des bénéfices ou des dividendes chaque année en fonction de la performance financière de la société. Dans un investissement en pierre papier votre rentabilité est donc totalement liée à la performance des sous-jacents immobiliers détenus.
De plus, vous pourrez voter les décisions majeures pour orienter la stratégie et la gestion de la société. Cela ressemble sans conteste à une entreprise classique.
Toutefois, la société en pierre papier va s’engager à réinvestir les sommes récoltés auprès des investisseurs (via la souscription des titres) dans plusieurs biens immobiliers et selon une stratégie définie à l’avance.
Par exemple, certaines SCPI (société civile de placement immobilier) auront pour objet d’investir dans de l’immobilier locatif d’habitation tandis que d’autres auront pour seul objectif d’investir dans un immeuble éligible au dispositif Malraux pour permettre aux investisseurs de défiscaliser leurs autres sources de revenus.
Pourquoi investir dans la pierre papier ?
La pierre papier présente de nombreux avantages comparatifs à l'investissement immobilier en nom propre :
- Le ticket d’entrée est beaucoup plus faible que pour investissement en nom propre en pleine propriété : 1000 euros pour une SCPI contre 100 000 euros pour un appartement. Vous limitez votre risque de surexposition au marché de l’immobilier.
- Certains titres de société d’investissement immobilier peuvent être placés dans une assurance vie ou un contrat de capitalisation.
- Les fonds pierre papier sont composés de nombreux biens immobiliers permettant d’augmenter le niveau de diversification de votre patrimoine.
- La sélection des opportunités immobilières et la gestion locative sont réalisées par des professionnels.
- Les rendements sont attractifs au regard de la prise de risque.
Pour autant, la pierre papier n’a pas que des avantages. En effet, en investissant dans la pierre papier vous confiez votre épargne à un tiers et devenez donc tributaire de la bonne gestion du fonds. De plus, le sous-jacent étant complexe à gérer, les frais de gestion sont importants.
Enfin, sachez qu’il sera difficile de faire un investissement en pierre papier avec un crédit immobilier. Seul un investissement en SCPI peut dans certains cas obtenir les bonnes grâces de votre banquier.
Avis de Finary : La difficulté à recourir au crédit immobilier pour investir dans la pierre papier est un inconvénient de taille. En effet, l'attrait majeur de l’investissement immobilier réside dans la possibilité de démultiplier votre rentabilité grâce à l’effet levier pour une prise de risque modérée.
Les différentes formes d’investissement en pierre papier
Avant d'entrer dans le détail de chaque type d’investissement en pierre papier, il convient de faire un rapide tour d’horizon des possibilités qui s’offrent à vous.
À ce jour, on recense 4 grandes possibilités de placement dans la pierre papier :
- La SCPI (société civile de placement immobilier) pouvant se diviser en 3 catégories : la SCPI de rendement, la SCPI de plus-values et la SCPI fiscale.
- La SIIC ou S2IC (société d’investissement immobilier cotée)
- L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) lui-même divisé en deux catégories : la SPPICAV (société à prépondérance immobilière à capital variable) et le FPI (fonds de placement immobilier).
- Les ETF immobiliers qui est un fonds de fonds (ou fonds indiciel) regroupant plusieurs SIIC en son sein dans le but d’en répliquer la performance.
Dans quelle pierre papier faut-il investir ?
Pour bien investir dans la pierre papier, il faudra sélectionner le bon type de société et ensuite choisir le fonds qui correspond le plus à votre portefeuille.
Pour vous aider, nous avons réalisé un comparatif des différents placements en pierre papier. Nous avons volontairement occulté les SCPI de plus values et les SCPI fiscales en raison de leur fonctionnement trop spécifique pour pouvoir être intelligemment comparée. Notre analyse porte donc sur les investissements en pierre papier proposant des rendements réguliers sous la forme de quote-part ou de dividendes.
La SCPI de rendement pour reproduire un investissement immobilier en nom propre
Si vous souhaitez reproduire au mieux les caractéristiques d’un investissement immobilier en nom propre sans assumer les tracas de la gestion immobilière, la SCPI est certainement la candidate idéale.
En plus de proposer une performance relativement similaire, les loyers perçus par la SCPI sont imposables comme des revenus fonciers (en raison de la transparence fiscale) et la cession des parts bénéficie de l’abattement pour durée de détention du régime des plus-values immobilières.
En sus, vous pouvez éventuellement souscrire un prêt immobilier pour l'acquisition des parts afin de doper la rentabilité.
Toutefois, sachez que l’acquisition de parts de SCPI est soumise aux mêmes frais de notaire qu’un investissement immobilier classique soit 8 %. Ces frais affectent fortement la rentabilité à court terme de votre investissement.
Investir dans une SCPI est donc parfaitement adapté aux investissements à long terme pour par exemple préparer votre retraite ou constituer un apport pour l’acquisition d’une résidence secondaire.
Si vous cherchez plus de liquidité pour un horizon de placement court, il faudra vous orienter vers la SIIC ou un OPCI.
La SIIC pour un investissement en pierre papier à moyen terme
L’atout majeur de la SIIC réside dans la cotation continue de ses titres financiers sur un marché réglementé. Cette caractéristique permet à l’investisseur de liquider ses positions instantanément tout en bénéficiant de la performance de l’immobilier.
De plus, l'application de la flat tax de 30 % (PFU) sur les dividendes perçus et les plus-values de cession est un véritable plus pour les investisseurs déjà imposables dans les tranches élevées de l’impôt alors même que la SIIC est exonérée d’impôt sur les sociétés.
Cependant, la cotation des actions de SIIC est aussi son talon d’Achille. Comme pour les actions d’entreprises cotées, les titres peuvent subir une forte volatilité à court terme exposant l’investisseur à un risque à court terme non négligeable.
C’est pourquoi nous vous conseillons d’investir dans une SIIC sur un horizon minimum de 2 ans.
L’OPCI pour la diversification et la liquidité
Les OPCI subissent de plein fouet la crise du coronavirus en affichant des rendements négatifs en 2020. Pourtant ce type de pierre papier a de véritables atouts :
- L’actif est plus diversifié que les SIIC ou les SCPI puisque 30 % de son patrimoine peut être constitué de produits financiers afin de générer de la performance.
- Selon la fiscalité voulue, vous pouvez vous orienter vers un FPI pour la transparence fiscale ou la SPPICAV pour la flat tax.
- Le fonds dispose d’une réserve de liquidité obligatoire permettant de racheter les parts de ses investisseurs (dans une certaine mesure) afin d’assurer la liquidité du placement.
L’OPCI est donc une pierre papier hybride à mi-chemin entre la SIIC et la SCPI pouvant proposer un actif plus diversifié.
Foire aux questions
Quels sont les avantages d’un investissement en pierre papier ? Les avantages de l’investissement en pierre papier sont les suivants :
• Un faible ticket d’entrée (comptez 1 000 euros environ)
• Une forte diversification sur le secteur immobilier
• Une fiscalité à la carte
• Une gestion immobilière entièrement déléguée
Quelles sont les différentes manières d’investir en pierre papier ? Pour investir en pierre papier, vous pouvez vous orienter vers :
• Une SCPI
• Un OPCI
• Une SIIC
• Un ETF immobilier
