SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime pour votre patrimoine immobilier ?

Mis à jour le 13 août 2026.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois, mais se paie pendant des années.

Par défaut, une SCI est une société translucide : elle n'est pas elle-même redevable de l'impôt. Elle détermine un résultat, qui est ensuite imposé directement entre les mains de ses associés, selon les règles fiscales propres à chacun d'eux. On dit couramment qu'une société translucide est « à l'impôt sur le revenu » lorsque tous ses associés sont des personnes physiques.

Concrètement, une SCI qui détient des actifs immobiliers donnés en location nue soumet ses associés personnes physiques aux règles de la catégorie des revenus fonciers : chacun déclare sa quote-part de résultat, qui vient s'ajouter à ses autres revenus imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, puis supporte les prélèvements sociaux.

Sur option, la SCI peut sortir de cette logique et opter pour l'impôt sur les sociétés. Elle devient alors redevable de son propre impôt, ce qui lui ouvre l'amortissement de l'immeuble, mais l'option est quasi irrévocable.

Risque. Investir dans l'immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité. La fiscalité et les rendements évoqués dépendent de votre situation et peuvent évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L'essentiel

• À l'IR, la quote-part de résultat revenant à chaque associé personne physique relève de la catégorie des revenus fonciers : elle s'ajoute aux revenus soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, supporte votre tranche marginale d'imposition, puis les prélèvements sociaux, sans amortissement possible.
• À l'IS, l'amortissement de l'immeuble réduit fortement le bénéfice imposable, taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice par société, puis 25 % au-delà.
• Le prix de l'IS se paie deux fois : à la revente, où le résultat de cession est déterminé selon les règles des BIC, par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, donc après amortissements déduits ; puis à la sortie des liquidités vers les associés personnes physiques, imposées en dividendes ou en boni de liquidation.
• L'option pour l'IS reste annulable jusqu'au cinquième exercice, puis devient définitive : c'est un choix presque irréversible.
• Une SCI qui loue en meublé au-delà de 10 % de ses recettes bascule à l'IS de plein droit, sans avoir rien choisi.
• La SARL de famille, qui peut opter pour le régime des sociétés de personnes, autorise la location meublée et donne accès au LMNP : loyers allégés par l'amortissement, plus-value exonérée au-delà de 30 ans de détention (CGI, art. 239 bis AA ; art. 155, IV).

SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence concrète ?

La différence ne se résume pas à un taux, elle se lit sur deux temps : la phase de détention et la phase de cession.

Une SCI translucide impose chaque année les loyers dans la catégorie des revenus fonciers, qui est la catégorie la plus lourdement fiscalisée du patrimoine privé : barème progressif de l'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, et le cas échéant contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. En contrepartie, elle bénéficie d'un traitement nettement plus favorable à la revente. Aucun amortissement n'est à réintégrer, la plus-value brute est donc plus faible, et elle est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention jusqu'à l'exonération.

L'impôt sur les sociétés fait exactement l'inverse : il fiscalise très faiblement les loyers pendant la détention, grâce à l'amortissement, mais beaucoup plus lourdement la sortie, à la cession puis, le cas échéant, lors de l'appréhension des liquidités par les associés.

D'où le dicton, un peu brutal mais juste : « vivre à l'IS, mourir à l'IR ». L'IS est confortable pendant qu'on détient, l'IR est confortable quand on cède.

L'effet de levier bancaire change souvent le verdict

Le capital remboursé à la banque n'est une charge déductible dans aucun des deux régimes : la dette se rembourse toujours avec du cash net d'impôt. C'est là que l'écart devient structurant.

À l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers dépasse facilement 50 % du loyer net de charges, ce qui ne laisse au mieux que la moitié des loyers pour rembourser l'emprunt. À l'impôt sur les sociétés, la fiscalité pendant la détention est très faible, voire inexistante les premières années : la capacité de remboursement de la société, nette de fiscalité, est bien supérieure. Une même opération devient beaucoup plus facile à structurer et à financer.

C'est la raison pour laquelle la constitution d'un parc immobilier, au sens d'un volume ou d'un nombre important d'immeubles, passe quasi systématiquement par des structures soumises à l'IS.

L'exception translucide : la logique de rénovation successive

Il existe une voie translucide pour construire un parc, beaucoup plus rare. Elle consiste à acquérir, acquisition après acquisition, des biens nécessitant d'importants travaux. Les travaux déductibles s'imputent sur les revenus de même catégorie, donc sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer : les travaux liés à chaque nouvelle acquisition viennent globalement effacer l'assiette imposable générée par les précédentes.

Ce schéma fonctionne, mais il repose sur une forme de fuite en avant, puisqu'il suppose un flux d'acquisitions continu. Il exige aussi une vraie maîtrise du chantier et de la qualification des dépenses. Il reste donc réservé à des professionnels de l'immobilier et de la rénovation, et n'a rien d'un montage grand public.

Par défaut, la SCI relève du régime des sociétés de personnes : ses associés sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices correspondant à leurs droits (CGI, art. 8). Elle peut opter pour l'IS (CGI, art. 206 et 239). Voici les deux régimes en regard.

L'IS reporte l'impôt via l'amortissement, mais la revente le rattrape par la réintégration des amortissements. Exemple pédagogique.

Votre SCI est-elle dans le bon régime ?

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Quand la SCI à l'impôt sur le revenu reste-t-elle pertinente ?

La réponse n'est pas « parce que c'est mieux pour transmettre », en tout cas pas de façon aussi simple. Les outils civils sont les mêmes dans les deux régimes : on transmet des parts sociales, divisibles, démembrables, valorisées selon les mêmes principes. Et chacun des deux régimes porte son propre effet de purge, que nous détaillons plus bas.

Le critère décisif est ailleurs. Il tient à la nature du projet immobilier, aux objectifs patrimoniaux poursuivis derrière l'opération, et à la situation fiscale et familiale des associés.

Votre tranche marginale d'imposition est le premier filtre. Plus elle est élevée, plus la conservation d'un actif locatif via une SCI translucide est pénalisante, puisque chaque euro de loyer net de charges est imposé à cette tranche marginale, augmentée des prélèvements sociaux. Pour des tranches d'imposition relativement basses, la SCI à l'impôt sur le revenu reste au contraire tout à fait pertinente.

Un horizon long, avec une cession à terme et la volonté de récupérer le produit. Si le projet consiste à conserver l'actif longtemps, puis à le céder et à appréhender personnellement le prix de vente, la SCI translucide est structurellement mieux placée : pas de réintégration d'amortissements, abattements pour durée de détention, et aucun second étage d'imposition pour faire sortir le produit de la société.

Les actifs nécessitant d'importants travaux. C'est la logique décrite plus haut. Les travaux, en particulier lorsqu'ils sont réalisés successivement sur plusieurs biens, permettent de réduire considérablement la base imposable des revenus fonciers du foyer.

L'objectif de percevoir un revenu complémentaire annuel. Deux raisons, et la seconde est souvent décisive. D'abord, le revenu locatif, même lourdement fiscalisé, ne supporte l'impôt qu'une seule fois. Ensuite, il est réellement disponible pour l'associé personne physique.

C'est ici qu'il faut signaler le piège des sociétés soumises à l'IS, et de la SARL de famille que nous évoquons plus loin : celui de la trésorerie encapsulée. Dans ces structures, l'amortissement réduit le bénéfice comptable et fiscal à zéro, voire génère des déficits reportables. Or on ne distribue pas un bénéfice qui n'existe pas. Une société qui vient d'acquérir un actif, et dont le résultat est donc nul, ne peut verser aucun revenu complémentaire à son associé, quelle que soit la trésorerie effectivement encaissée. Si l'objectif est de percevoir un complément de revenu dès les premières années, la SCI translucide est le véhicule adapté.

Quand la SCI à l'impôt sur les sociétés prend-elle l'avantage ?

Quand le foyer est déjà fortement fiscalisé. Lorsque la tranche marginale d'imposition est très élevée, les loyers perçus via une SCI translucide peuvent supporter près des deux tiers de fiscalité entre les mains des associés personnes physiques. À ce niveau, tout effet de levier devient quasi impossible, sauf à aller chercher des actifs extrêmement rentables.

Quand l'opération repose sur de la dette bancaire. L'association d'un projet immobilier et d'un financement bancaire est souvent plus pertinente via une SCI à l'IS, ou via une SARL de famille. C'est encore plus vrai lorsque plusieurs acquisitions sont envisagées : l'établissement prêteur regarde la capacité de remboursement de la société, qui est bien meilleure à l'IS qu'à l'IR. L'effet de levier et la capacité d'autofinancement des opérations sont donc nettement plus favorables.

Quand l'actif est très rentable. C'est typiquement le cas des locations à usage autre que d'habitation : locaux commerciaux, bureaux, locaux d'exploitation professionnelle. Ces actifs affichent généralement des rendements élevés, qui généreraient un volume considérable de revenus fonciers, et donc d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, s'ils étaient détenus par une SCI translucide.

Quand une partie des liquidités pourra rester dans la société. C'est la condition qui fait tenir tout le raisonnement. Si l'intégralité du produit de cession doit à terme être appréhendée par les associés, le cumul de l'impôt sur les sociétés puis de la fiscalité des dividendes ou du boni de liquidation ampute de près de la moitié le produit final. La SCI à l'IS donne son plein rendement pour des opérations volumineuses, à effet de levier, dont une partie de la trésorerie pourra rester capitalisée dans la société dès que l'équilibre patrimonial global le permet.

Le taux réduit de 15 % a ses conditions. Il est réservé aux PME dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 M€ et dont le capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (BOFiP, BOI-IS-LIQ-10). Le plafond de 42 500 € s'appréciant par société, il structure aussi la question du nombre de véhicules dans un patrimoine qui grossit.

Le meublé peut vous imposer l'IS sans option. Une SCI qui se livre à une activité commerciale, comme la location meublée habituelle, bascule à l'IS de plein droit (CGI, art. 206). L'administration pose toutefois une tolérance : les recettes de nature commerciale sont admises tant qu'elles n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la société (BOI-IS-CHAMP-10-30). Sous ce plafond, la SCI reste à l'IR ; au-delà, l'IS s'impose, choisi ou non.

Et pour transmettre ? Deux effets de purge à ne pas confondre

Un projet de transmission suppose par construction un horizon long, souvent supérieur à trente ans de détention du bien. Sur cet horizon, les deux régimes offrent un effet fiscal favorable, mais ils ne portent pas sur la même chose.

À l'IR, l'antériorité de détention se transmet avec les parts. Lorsque les parents donnent une partie des parts de la SCI translucide à leurs enfants, la durée de détention retenue pour la future plus-value immobilière ne se calcule pas à compter de la date d'acquisition des parts par les enfants, mais bien à compter de la date d'acquisition du bien par la SCI elle-même. Les enfants héritent donc de l'antériorité de la société. Si le bien a été acquis il y a plus de trente ans, la cession ultérieure de l'immeuble par la SCI est purgée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, y compris pour la quote-part des enfants entrés récemment au capital. C'est un effet propre à la translucidité, et il est puissant.

À l'IS, c'est la plus-value sur les parts qui se purge. En cas de donation ou de succession des parts d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value latente constatée sur les parts est également purgée : les donataires ou héritiers repartent de la valeur retenue pour les droits de mutation. L'avantage existe donc aussi, mais il s'arrête là. Reste au niveau de la société une charge fiscale latente sur l'immeuble, égale à l'écart entre sa valeur de marché et sa valeur nette comptable, creusé par chaque année d'amortissement. Cet impôt sur les sociétés, lui, ne se purge jamais. Il sera dû par la société le jour où elle cédera le bien, quel que soit le nombre de donations intervenues sur les parts.

La comparaison se résume donc ainsi. À l'IR, la transmission des parts efface, à terme, l'essentiel de la fiscalité de cession de l'immeuble. À l'IS, elle efface la fiscalité sur les parts, mais laisse intacte celle qui pèse sur l'actif. Un schéma de transmission construit autour d'une SCI à l'IS suppose alors soit de conserver l'immeuble durablement dans la société, soit de céder les parts plutôt que le bien, ce qui n'est pas toujours possible en pratique.

Les pièges de l'IS qui ne font aucun bruit

Les erreurs les plus chères d'une SCI ne se voient pas l'année où on les commet. Elles se paient plus tard, quand il est trop tard pour corriger.

Premier piège : la revente. À l'IS, le résultat de cession se calcule selon les règles des BIC : prix de vente moins valeur nette comptable de l'immeuble. Or les amortissements qui ont allégé votre impôt pendant dix ans ont précisément fait baisser cette valeur nette comptable d'autant. Le résultat imposable enfle donc mécaniquement, sans aucun abattement pour durée de détention, et vient s'ajouter au résultat de l'exercice imposé au taux de l'IS. Plus vous avez amorti, plus la facture de sortie grossit. L'économie d'impôt annuelle n'était qu'un report.

Deuxième piège : la sortie des liquidités. L'IS n'est que le premier étage. Faire remonter le produit vers les associés personnes physiques déclenche un second étage, en dividendes ou en boni de liquidation : 31,4 % au minimum, et jusqu'à 38,6 % en tenant compte de la CEHR et de la CDHR.

Troisième piège : l'irréversibilité. L'option pour l'IS peut être annulée jusqu'à l'échéance du premier acompte du cinquième exercice suivant l'option (CGI, art. 239). Passé ce délai, elle est définitive, et une renonciation interdit toute nouvelle option. Vous choisissez donc l'IS pour la durée de vie de la SCI, sur la foi d'une projection qui, elle, peut changer.

Quatrième piège : le bénéfice distribuable. Il complète le précédent. Ce n'est pas la trésorerie qui autorise une distribution, c'est le bénéfice comptable. Une société qui amortit fortement peut encaisser du cash sans dégager le moindre bénéfice distribuable.

Le paramètre que personne ne sait chiffrer : le temps

Un point de pédagogie qui nous paraît essentiel avant toute projection.

Comparer l'IR et l'IS suppose de modéliser des flux sur dix, vingt, parfois trente ans. Or sur un tel horizon, il est absolument certain que les conditions fiscales et sociales auront évolué de manière très significative : taux d'imposition, taux de prélèvements sociaux, seuils, abattements pour durée de détention, traitement des amortissements, régime des dividendes. Les dernières années l'ont démontré, dans les deux régimes. Aucune projection ne peut donc désigner un gagnant à trente ans avec certitude.

Deux conséquences pratiques. D'abord, raisonner en robustesse plutôt qu'en optimisation. Un régime qui reste acceptable dans plusieurs scénarios fiscaux vaut mieux qu'un régime optimal dans un seul, en particulier lorsque le choix est quasi irréversible.

Ensuite, intégrer la dimension psychologique du choix, qui est réelle. L'IR fait payer beaucoup, tout de suite, chaque année, mais sans mauvaise surprise à la sortie. L'IS fait payer très peu pendant longtemps, puis concentre la facture au moment de la cession et de la remontée des liquidités, dans un cadre fiscal qui ne sera plus celui d'aujourd'hui. Savoir lequel de ces deux profils vous supporterez pendant vingt ans fait partie de la décision, au même titre que les enjeux économiques et fiscaux.

Alors, quel régime est le plus avantageux pour votre SCI ?

Le régime le plus avantageux est celui qui coûte le moins cher sur toute la durée de détention, loyers compris, pas seulement au jour de la revente. C'est l'erreur d'analyse la plus fréquente : on compare deux plus-values et l'on oublie quinze années d'impôt sur les loyers, qui pèsent souvent plus lourd que la facture de sortie.

Le coût des loyers en phase de détention, d'abord. Prenez 30 000 € de loyers annuels nets de charges. À l'IR, dans une tranche marginale à 41 %, l'addition atteint 41 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 17 460 € : il vous reste 12 540 €. À 45 % de tranche marginale, la ponction atteint 62,2 %, et davantage encore avec la CEHR. À l'IS, le même loyer, une fois l'amortissement passé, laisse souvent un bénéfice imposable proche de zéro les premières années, et le résiduel est taxé à 15 % sous 42 500 €.

Ensuite, la dette. Le capital remboursé n'est déductible dans aucun des deux régimes. À l'IR, vous payez donc l'impôt plein sur un loyer dont une large part part directement en remboursement d'emprunt. C'est précisément pour cette raison qu'on retient souvent la SCI à l'IS quand un crédit est en cours et que le foyer fiscal se situe déjà à une tranche marginale élevée : limiter la pression fiscale sur les loyers, pour laisser le cash rembourser la banque.

Puis les caractéristiques de l'actif. Deux questions suffisent le plus souvent à orienter le choix.

• L'actif va-t-il dégager beaucoup de revenus pendant la phase de détention ? Si oui, la société soumise à l'IS est généralement plus favorable. Si non, la SCI à l'impôt sur le revenu reprend l'avantage, d'autant plus nettement lorsqu'on intègre la cession à terme.
• Quel est son potentiel de prise de valeur ? Un actif peu rentable, mais amené à s'apprécier fortement sur le long terme, sera probablement mieux détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu : la plus-value n'y sera pas gonflée par la réintégration des amortissements, et les abattements pour durée de détention viendront la réduire, voire l'effacer.

Enfin, votre objectif. C'est le critère qui tranche quand les calculs se tiennent :

• Objectif revenus complémentaires : la SCI à l'IR est souvent plus intéressante, puisqu'elle évite le second étage d'imposition et garantit que le revenu est effectivement distribuable. Le prix de cette disponibilité est la pression fiscale des revenus fonciers.
• Objectif accumulation et réinvestissement à crédit : si le schéma repose sur l'achat successif de biens par effet de dette bancaire, au sein d'une structure qui capitalisera une partie des liquidités, les sociétés à l'IS sont plus pertinentes.

Et si la vraie question n'était pas SCI à l'IR ou SCI à l'IS ?

L'arbitrage ne se limite pas à ces deux cases : une société permettant la location meublée, au premier rang desquelles la SARL de famille, mérite d'être posée sur la table avant de figer un régime.

La logique est simple. Une SCI qui loue en meublé au-delà de la tolérance de 10 % bascule à l'IS. La SARL de famille, elle, peut opter pour le régime des sociétés de personnes et rester imposée entre les mains de ses associés tout en exerçant une activité de location meublée, à condition de réunir un cercle familial strict : parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS (CGI, art. 239 bis AA).

Elle cumule deux fonctions que la SCI sépare mal. D'un côté, elle organise la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier comme une société civile : parts sociales, donations échelonnées, démembrement, gouvernance écrite dans les statuts. De l'autre, elle ouvre les avantages de la location meublée non professionnelle, le LMNP, tant que les recettes du foyer restent sous 23 000 € ou n'excèdent pas ses autres revenus professionnels (CGI, art. 155, IV).

C'est le seul régime qui agit sur les deux temps du projet. En phase de détention, le régime réel des BIC permet d'amortir le bien et limite fortement l'imposition des loyers, avec des prélèvements sociaux à 18,6 % propres aux BIC contre 17,2 % pour les revenus fonciers. À terme, la cession relève de la plus-value immobilière des particuliers : l'abattement pour durée de détention exonère l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Un point de vigilance, à chiffrer avec votre conseil : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value, y compris en LMNP (CGI, art. 150 VB) ; les abattements pour durée restent en revanche applicables, et c'est eux qui font l'exonération à 30 ans.

Un paramètre à ne pas oublier : le régime social du gérant majoritaire. Le gérant majoritaire d'une SARL relève du régime social des travailleurs non salariés. Il est redevable de cotisations sociales à la fois sur la quote-part de bénéfice imposable de la société lui revenant et sur sa rémunération de gérance. Concrètement, un parent gérant majoritaire peut avoir à régler des cotisations calculées sur des bases forfaitaires annuelles minimales alors même qu'aucun bénéfice imposable n'est constaté, ce qui est fréquent pendant les premières années de détention lorsque l'amortissement absorbe le résultat. C'est un paramètre à intégrer pour être complet dans la comparaison, même s'il se révèle peu impactant sur la durée de l'opération.

Aucune structure ne gagne dans l'absolu. Mais poser la question de la SARL de famille avant de signer une option pour l'IS évite de choisir entre deux régimes quand il en existait trois.

Comment Finary One vous aide à trancher entre l'IR et l'IS

Trancher entre l'IR et l'IS ne se règle pas avec un tableau comparatif, parce que la décision agrège trois familles de paramètres qui ne se lisent pas au même endroit.

Les paramètres fiscaux, d'abord : votre tranche marginale d'imposition actuelle et celle que vous anticipez, votre exposition à la CEHR et à la CDHR, la fiscalité de sortie selon que vous cédez les parts ou l'immeuble.

Les paramètres économiques et financiers propres à l'actif, ensuite : rendement locatif, nature de la location, potentiel de valorisation, et surtout structure de la dette. Le niveau d'endettement, sa durée et la capacité de remboursement nette de fiscalité déterminent très souvent le régime, avant tout autre argument. Un projet à fort effet de levier ne se pilote pas dans la même structure qu'une acquisition comptant.

Les objectifs patrimoniaux, enfin, qui sont le point de départ réel : voulez-vous un revenu disponible dès la première année, accumuler à crédit pour construire un parc, préparer une cession à quinze ans, organiser une transmission progressive ? Ces objectifs ne conduisent pas au même véhicule, et ils évoluent.

Un gestionnaire privé Finary One reprend ces éléments dans cet ordre : le projet, puis le financement, puis le véhicule et son régime, puis les enveloppes qui accueillent le reste de votre patrimoine. Cela suppose aussi d'élargir la question elle-même, en examinant les alternatives, SARL de famille, détention en direct, répartition entre plusieurs sociétés, avant de signer une option quasi définitive. Et de rappeler qu'aucun scénario ne sera exactement celui que produira le cadre fiscal de 2040.

Finary One fait du conseil en investissement personnalisé et coordonne la discussion avec votre notaire, votre avocat fiscaliste et votre expert-comptable, sans les remplacer. L'objectif est une lecture claire des priorités, avant un acte que vous ne pourrez pas défaire. La logique est celle du livre de Mounir Laggoune, Investir pour être libre : structurer avant d'optimiser. Pour aller plus loin, découvrez Finary One.

Pour aller plus loin sur la fiscalité immobilière : la requalification d'une fausse résidence principale par le fisc, et, pour un bien laissé vacant plutôt que loué, la nouvelle taxe sur les logements vacants à Paris.

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Questions fréquentes

SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime est le plus avantageux ?

Il n'existe pas de régime universellement gagnant, et la comparaison ne se joue pas seulement à la revente : le coût fiscal des loyers pendant toute la détention pèse souvent davantage. À l'IR, les loyers relèvent des revenus fonciers et supportent votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui peut absorber plus de la moitié du cash qui devait rembourser la banque. L'IS est donc souvent retenu quand un crédit est en cours, que le foyer est déjà à 41 % ou 45 % de tranche marginale, que l'actif est très rentable, et qu'une partie des liquidités pourra rester dans la société. L'IR reprend l'avantage quand la tranche marginale est basse, quand l'objectif est de dégager un revenu réellement disponible, ou quand la revente est prévue après 22 à 30 ans de détention.

La SCI à l'IR est-elle plus avantageuse pour transmettre ?

Pas de façon automatique, car les deux régimes portent un effet de purge, mais ils ne purgent pas la même plus-value. À l'IR, la donation des parts transmet aux enfants l'antériorité de détention du bien : la durée retenue pour la plus-value immobilière se calcule à compter de l'acquisition de l'immeuble par la SCI, et non de l'acquisition des parts par les donataires. Au-delà de trente ans de détention par la société, la cession ultérieure de l'immeuble est donc purgée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, y compris sur la quote-part des enfants. À l'IS, la donation ou la succession des parts purge la plus-value latente constatée sur ces parts, ce qui est également un vrai avantage. Mais elle ne purge pas la charge fiscale latente logée dans la société, égale à l'écart entre la valeur de marché de l'immeuble et sa valeur nette comptable, écart que les amortissements creusent chaque année : cet impôt sur les sociétés reste dû le jour de la cession du bien, quel que soit le nombre de transmissions intervenues.

Peut-on passer une SCI de l'IR à l'IS ?

Oui. Une SCI à l'IR peut opter pour l'impôt sur les sociétés en notifiant son choix avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. L'option ouvre l'amortissement de l'immeuble, mais peut entraîner une imposition des plus-values latentes lors du changement de régime, à anticiper avec votre conseil.

L'option d'une SCI pour l'IS est-elle réversible ?

Partiellement. L'option peut être annulée jusqu'à l'échéance du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option (CGI, art. 239). Passé ce délai, elle devient irrévocable, et une renonciation interdit ensuite toute nouvelle option pour l'IS. C'est donc un choix quasi définitif.

Une SCI en location meublée est-elle à l'IR ou à l'IS ?

La location meublée est une activité commerciale qui fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (CGI, art. 206). Une tolérance administrative maintient la SCI à l'IR tant que ses recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30). Au-delà, l'IS s'applique, ce qui explique qu'un projet de meublé passe souvent par une SARL de famille plutôt que par une SCI.

Comment est imposée la plus-value d'une SCI à l'IS ?

À l'IS, la cession de l'immeuble ne relève pas du régime des plus-values des particuliers. Elle suit les règles des BIC applicables aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés : le résultat de cession correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix de revient diminué des amortissements déjà déduits. Ce résultat s'ajoute au résultat imposable de l'exercice et supporte le taux de l'IS, 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, sans aucun abattement pour durée de détention. La base imposable est donc souvent bien supérieure à celle d'une SCI à l'IR. Il faut de plus ajouter, si le produit est remonté vers les associés, l'imposition des dividendes ou du boni de liquidation.

Pourquoi ne peut-on pas toujours distribuer la trésorerie d'une SCI à l'IS ?

Parce qu'une distribution suppose un bénéfice comptable distribuable, et non de la trésorerie. Dans une société qui amortit fortement l'immeuble, le résultat comptable peut être nul, voire déficitaire, pendant plusieurs années. La trésorerie encaissée reste alors dans la société, affectée notamment au remboursement du crédit, sans pouvoir être versée aux associés.

Sources

• Code général des impôts, art. 8, 206 et 239 (régime IR par défaut, option IS et son irrévocabilité) : Légifrance
• Code général des impôts, art. 38 et 209 (détermination du résultat imposable selon les règles des BIC pour les sociétés soumises à l'IS, y compris les cessions d'actifs immobilisés)
• Code général des impôts, art. 31 (charges déductibles des revenus fonciers, dépenses de travaux)
• Code général des impôts, art. 150 U (plus-value immobilière des particuliers) : Légifrance
• Code général des impôts, art. 150 VB (prix d'acquisition et réintégration des amortissements en LMNP depuis la LF 2025)
• Code général des impôts, art. 1609 nonies G (taxe sur les plus-values immobilières importantes)
• Code général des impôts, art. 223 sexies et 224 (CEHR et CDHR)
• Code général des impôts, art. 150-0 A (plus-value mobilière, cession de parts de SCI à l'IS) : Légifrance
• Code général des impôts, art. 155, IV (LMNP et LMP : seuil de 23 000 € et double condition) : Légifrance
• Code général des impôts, art. 239 bis AA (option des SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes)
• BOFiP, BOI-IS-LIQ-10 (taux de l'IS : 25 % et taux réduit 15 % jusqu'à 42 500 €) : BOFiP
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30 (tolérance de 10 % de recettes commerciales) : BOFiP
• impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et plus-values immobilières (17,2 %) et sur les BIC de la location meublée (18,6 %) : impots.gouv.fr