Logements vacants : la taxe grimpe jusqu’à 60 % à Paris en 2027, quelle stratégie patrimoniale ?
Mis à jour le 19 août 2026.
À compter de 2027, la fiscalité des logements vacants change de régime. À Paris, le Conseil de Paris a choisi d’appliquer les taux maximaux autorisés par la loi : 30 % de la valeur locative cadastrale pour la première année d’imposition et 60 % à compter de la deuxième. Pour les propriétaires d’un logement durablement inoccupé, le coût de la vacance devient donc un paramètre incontournable de toute décision patrimoniale : conserver, louer ou vendre.
Risque. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.- À partir de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) remplacera la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
- Dans les communes situées en zone tendue, les taux de droit commun sont de 17 % la première année d’imposition puis 34 % les années suivantes. Une commune peut toutefois les relever jusqu’à 30 % et 60 %.
- Paris a choisi les plafonds de 30 % et 60 % pour les impositions dues à compter de 2027.
- Pour déterminer la durée de vacance en 2027, les années antérieures au 1er janvier 2027 seront prises en compte. Un logement vacant de longue date ne repart donc pas automatiquement au taux de 30 %.
- La taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement. Des frais d’assiette et de recouvrement de 5,4 % sont en outre prévus au profit de l’État.
Pourquoi un logement vacant devient-il soudain beaucoup plus coûteux à Paris ?
Trois ans plus tôt, Alexandre avait hérité de l’appartement de 65 m² de ses parents, dans le 11e arrondissement. Avec le bien étaient restés les meubles, les souvenirs et une question qu’il repoussait régulièrement : vendre, louer ou attendre ? Rien ne semblait urgent. Le logement restait vide et la fiscalité liée à sa vacance demeurait encore supportable.
En juillet 2026, le Conseil de Paris a cependant choisi de porter au maximum les taux de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation applicable à partir de 2027. Pour Alexandre, comme pour tout propriétaire d’un logement durablement inoccupé, l’attente a désormais un coût beaucoup plus visible : conserver le bien vide, le louer ou le vendre devient un arbitrage patrimonial qu’il faut chiffrer.
Vous êtes peut-être dans une situation comparable : un bien reçu par succession, un ancien investissement locatif qui n’a pas retrouvé de locataire ou un logement conservé sans projet précis. La hausse de la taxe ne crée pas nécessairement le problème patrimonial, mais elle rend plus coûteux le fait de le laisser sans réponse.
À Paris, un logement à usage d’habitation peut relever de la fiscalité sur la vacance lorsqu’il est notamment non meublé et vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. À partir de 2027, ces règles seront intégrées dans la nouvelle TVLH prévue à l’article 1406 bis du Code général des impôts.
Certains logements sont exclus du champ de la taxe, notamment lorsque la vacance résulte de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable. C’est par exemple le cas d’un logement réellement proposé à la vente ou à la location aux conditions du marché mais qui ne trouve ni acquéreur ni locataire. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence fait également obstacle à la taxation.
Ce qui change à partir de 2027
Jusqu’à fin 2026, deux régimes coexistent : la TLV dans les territoires concernés par la taxe nationale sur les logements vacants et, dans certaines autres communes, la THLV.
La loi de finances pour 2026 les fusionne à compter des impositions établies au titre de 2027 au sein d’une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).
Dans les communes caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la taxe s’applique aux logements vacants depuis au moins un an. Son assiette est la valeur locative cadastrale du logement. Les taux de droit commun sont de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième. Les communes peuvent cependant voter des taux supérieurs, dans la limite de 30 % puis 60 %.
Paris a exercé cette faculté et fixé les taux à :
| Situation du logement | Taux de droit commun | Taux applicable à Paris |
|---|---|---|
| Première année d’imposition | 17 % | 30 % |
| Deuxième année d’imposition et suivantes | 34 % | 60 % |
La délibération parisienne prévoit l’application de ces deux taux à compter du 1er janvier 2027.
Combien allez-vous payer avec la nouvelle taxe ?
Le calcul de base repose sur une formule simple : valeur locative cadastrale multipliée par le taux de TVLH.
La valeur locative cadastrale n’est ni la valeur de marché du logement ni nécessairement le loyer que vous pourriez aujourd’hui en tirer. Il s’agit de la valeur locative fiscale retenue par l’administration.
À Paris, voici quelques exemples purement illustratifs :
| Valeur locative cadastrale annuelle | Cotisation à 30 % | Cotisation à 60 % |
|---|---|---|
| 3 000 € | 900 € | 1 800 € |
| 5 000 € | 1 500 € | 3 000 € |
| 8 000 € | 2 400 € | 4 800 € |
Ces montants correspondent à la cotisation résultant de l’application du taux à la valeur locative. Ils n’intègrent pas les frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État, dont le taux est fixé à 5,4 % pour la TVLH par l’article 1641 du CGI. Le montant figurant effectivement sur l’avis d’imposition reste donc la référence à retenir.
Le point essentiel pour 2027 : la durée de vacance ne repart pas de zéro
C’est la nuance la plus importante de la réforme.
La loi de finances précise expressément que, pour les impositions établies au titre de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 doit être prise en compte.
Il serait donc inexact d’écrire que tous les logements vacants parisiens seront taxés à 30 % en 2027 avant de passer à 60 % en 2028. Un logement dont la durée de vacance le place déjà dans les années suivant la première année d’imposition pourra relever du taux de 60 % dès 2027.
La Ville de Paris communique de son côté un exemple destiné à illustrer l’ampleur de la hausse : un appartement vide de 30 m² dans le 17e arrondissement associé à une taxe estimée à 790 € avant la réforme correspondrait à environ 1 400 € au taux majoré de première année et 2 800 € au taux majoré applicable ensuite. Ces chiffres doivent être compris comme un ordre de grandeur, et non comme le calendrier fiscal applicable automatiquement à chaque logement.
Autrement dit, le bon réflexe n’est pas de partir de la surface ou de la valeur de marché du bien. Il faut vérifier sa valeur locative cadastrale et, surtout, sa durée de vacance au regard des règles fiscales applicables.
Meubler le logement permet-il d’éviter la taxe ?
Pas nécessairement.
La TVLH vise les logements vacants relevant de son champ d’application, notamment les logements non meublés. Mais transformer artificiellement un logement vacant en logement meublé ne signifie pas que toute fiscalité disparaît.
À Paris, les logements meublés qui ne sont pas affectés à la résidence principale peuvent notamment relever de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. La Ville applique à cette cotisation une majoration de 60 %.
Changer la qualification du logement uniquement pour éviter la TVLH ne constitue donc pas, à lui seul, une stratégie patrimoniale.
Vacance involontaire : quand peut-on être exonéré ?
La taxe n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. L’administration cite notamment le cas d’un logement proposé à la vente ou à la location au prix du marché et qui ne trouve pas preneur ou acquéreur.
La situation doit toutefois pouvoir être justifiée. Annonces, mandats de vente ou de location, échanges avec des professionnels, éléments relatifs à d’éventuels travaux ou à une procédure empêchant matériellement l’occupation du logement peuvent devenir déterminants en cas de contestation.
Les informations d’occupation déclarées dans « Gérer mes biens immobiliers » servent par ailleurs à l’administration pour déterminer si un bien entre ou non dans le champ de la taxe.
Le véritable sujet : que faire du bien ?
La hausse de la fiscalité sur les logements vacants oblige surtout à répondre à une question plus large : quelle fonction ce bien doit-il avoir dans votre patrimoine ?
Trois possibilités dominent généralement.
Le mettre en location. Le propriétaire transforme alors un actif improductif en actif susceptible de générer des revenus. Le choix entre location nue et location meublée, la réalisation éventuelle de travaux, le niveau de loyer et le régime fiscal doivent être étudiés en fonction du bien et de la situation du propriétaire.
Le vendre et redéployer le capital. Lorsqu’un logement reçu par succession ou conservé pendant plusieurs années ne répond plus à un projet familial ou patrimonial précis, sa cession peut permettre de réallouer le capital vers d’autres investissements : assurance-vie, compte-titres, immobilier indirect ou autres supports adaptés aux objectifs et au profil de risque de l’investisseur.
Le conserver volontairement. Il peut être parfaitement rationnel de maintenir temporairement un logement vide en prévision d’un usage familial, de travaux ou d’un autre projet. Mais cette décision doit intégrer son coût réel : TVLH, taxe foncière, charges de copropriété, entretien et capital immobilisé.
L’enjeu n’est donc pas d’éviter une taxe à tout prix. Il est de comparer le coût de chaque option avec l’utilité que le bien conserve dans votre patrimoine.
Comment Finary One peut accompagner l’arbitrage d’un bien non occupé
Un bien immobilier vacant ne doit pas être analysé isolément du reste du patrimoine.
Un gestionnaire privé Finary One peut intégrer le logement dans une analyse plus globale : actifs financiers et immobiliers existants, objectifs de revenus, besoins de liquidité, transmission et réallocation éventuelle du capital en cas de vente.
L’objectif est de déterminer si le bien doit être conservé, remis en location ou arbitré, puis d’inscrire cette décision dans une allocation patrimoniale cohérente. Finary One s’adresse aux investisseurs disposant d’au moins 500 000 € d’actifs investissables.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la TVLH ?
La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est le nouvel impôt qui remplacera à partir de 2027 la TLV et la THLV. Dans les communes situées en zone tendue, un logement peut être concerné lorsqu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Quels seront les taux à Paris en 2027 ?
Paris a fixé le taux à 30 % pour la première année d’imposition et à 60 % à compter de la deuxième année d’imposition. Ces pourcentages s’appliquent à la valeur locative cadastrale du logement.
Tous les logements paieront-ils 30 % en 2027 puis 60 % en 2028 ?
Non. La durée de vacance antérieure à 2027 sera prise en compte. Un logement vacant depuis suffisamment longtemps pourra donc relever du taux applicable aux années suivant la première année d’imposition dès 2027.
La taxe parisienne a-t-elle réellement « doublé » ?
Pas exactement si l’on compare les anciens et les nouveaux taux : le taux de première année passe de 17 % à 30 % et celui des années suivantes de 34 % à 60 %. Dans les deux cas, l’augmentation est d’environ 76 %. En revanche, dans le nouveau barème parisien lui-même, le taux passe bien de 30 % à 60 % entre la première année d’imposition et les suivantes.
Meubler le logement suffit-il pour supprimer la fiscalité liée à son inoccupation ?
Non. Un logement meublé non affecté à l’habitation principale peut relever de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À Paris, la cotisation communale fait l’objet d’une majoration de 60 %.
Dans quels cas la vacance peut-elle être exonérée ?
La vacance indépendante de la volonté du contribuable est exclue du champ de la taxe. Cela peut notamment concerner un logement réellement proposé à la vente ou à la location au prix du marché et ne trouvant pas preneur.
Sources
- Loi de finances pour 2026, article 108 (fusion de la TLV et de la THLV)
- CGI, article 1641 (frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État)
- Ville de Paris, délibération 2026 DFA 29
- Ministère chargé du Logement, Zéro Logement Vacant
Avertissements réglementaires :
Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal.
Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité.
Finary SAS, Entreprise d'Investissement agréée par l'ACPR sous le n°19283, membre de l'AMAFI. Courtier en Assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n°21001279, adhérent de la CNCGP (association agréée par l'AMF). Prestataire de Services sur Crypto-Actifs (PSCA) agréé par l'AMF sous le régime MiCA sous les références n°A2026-026 et n°N2026-008.
