Investissement locatif: le guide complet (mis à jour 2026)

L'immobilier est historiquement une composante importante du patrimoine des ménages français (source INSEE). Investir en immobilier peut être une manière de diversifier son patrimoine, sous réserve d'accepter les risques associés. Le problème, c’est que c’est tout de suite un gros investissement qui peut faire peur, et qu’en général on se pose plein de questions qui nous empêchent de passer à l’action.

Dans cet article, je vous donne toutes les clés pour réussir votre 1er investissement locatif et je vous partage les chiffres de mon propre investissement locatif ainsi que tous mes apprentissages.

Pourquoi l’immobilier locatif ?

Les avantages de l’immobilier locatif :

• Contexte : la demande locative ne cesse d’augmenter pour des raisons démographiques mais aussi sociétales. D’ici 2050, il y aura +4 millions de foyers supplémentaires selon l’INSEE.
• Appréciation : selon la Banque de France, la valeur de l’immobilier détenu par les Français a doublée sur les 20 dernières années grâce à la progression des prix.
• Placement tangible : “Les années passent mais la pierre reste.” Un actif tangible dont le rendement dépend des conditions de marché.
• Anti-inflation : un placement indexé sur l'inflation (IRL : indice de référence des loyers).
• Revenus complémentaires : les loyers offrent une source de revenus réguliers.
• Préparer sa retraite : un placement adapté au long terme. Soit pour les revenus, soit pour avoir un toit. L'immobilier est souvent cité par les Français comme un placement de long terme pour la retraite.
• Effet de levier : l’immobilier locatif peut sembler moins attrayant au niveau des rendements, mais l’effet de levier change la donne !

Pour réussir son investissement, il est nécessaire de faire attention à plusieurs points.

1. Le choix du bien et de l'emplacement

Les 3 règles d’or : Emplacement, Emplacement, Emplacement

Si vous avez acheté une "poubelle" à Paris, vous allez le louer. Investir près de chez vous est souvent plus facile à gérer, et choisir une ville dynamique avec une bonne économie et un attrait touristique est crucial. Vérifiez le niveau de demande en regardant la durée des annonces ou en utilisant le site tensiomètre locatif.

À retenir: Vous pouvez estimer le niveau de demande en analysant la durée moyenne des annonces et les indicateurs publics de tension locative.

Prix du bien

Vous pouvez renégocier le crédit après coup mais pas le prix ! Vérifiez le prix au m2 du bien par rapport à son secteur. Utilisez des sites comme le site de l’état DVF pour vérifier les valeurs foncières et Castorus pour suivre l'évolution des prix.

Qualité du bien

Faire venir une tierce personne pour avoir un autre avis est toujours bénéfique. Rester objectif et ne pas se baser sur un coup de cœur (réservé pour la résidence principale) est important. La rentabilité est un critère essentiel à considérer.

Attention: Faites attention au DPE : les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location !

Copropriété

Vérifiez la part de propriétaires dans la copropriété, les charges mensuelles et les comptes de copropriété. Consultez le rapport du syndic sur les derniers travaux effectués et ceux à venir, ainsi que le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Trouver le bien

Il n'y a pas de secret : il faut scruter les petites annonces et activer son réseau.

2. Calcul du rendement et de la rentabilité

Rendement

Brut → Pour calculer le rendement brut il suffit de diviser le loyer annuel par votre prix d’achat additionné aux frais de notaire.

Rendement BRUT = Loyer annuel / (prix + notaire)

Net → Pour calculer le rendement net, vous pouvez faire le même calcule que pour le rendement brut en déduisant les charges au montant du loyer annuel perçu.

Exemple de charges : travaux (provisionnez 0,5 % de la valeur du bien par an), taxe foncière, gestion locative par agence (6 % du loyer), assurance propriétaire non occupant (PNO).

Rendement NET = (Loyer annuel - charges) / (prix + notaire)

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TRI

Pour calculer la rentabilité totale de l’investissement en prenant en compte tous les cash flows y compris la plus-value. Utilisez Excel ou les outils de Finary pour obtenir une analyse de votre investissement locatif.

Auto financement

L'autofinancement est un objectif essentiel pour tout investisseur immobilier. Cela signifie que les revenus générés par la location du bien couvrent l'ensemble des charges associées, y compris les mensualités du crédit, les taxes, les assurances et les éventuelles dépenses de gestion.

Pour atteindre l'autofinancement, il est crucial de bien évaluer les flux de trésorerie entrants et sortants. Par exemple, si votre bien génère un loyer mensuel de 600 € mais que vos charges mensuelles s'élèvent à 700 €, votre cash flow sera négatif de 100 € chaque mois. Cela signifie que vous devrez compenser cette différence avec vos propres fonds, ce qui n'est pas idéal.

3. Financement de l'investissement

Vous avez trouvé un bien dans la bonne zone, la bonne rue, le bon immeuble, avec une bonne rentabilité. Il va donc falloir passer au financement de votre investissement :

L’apport

Un apport consolide son dossier. Un apport d'environ 10% couvrant les frais annexes est généralement demandé par les établissements prêteurs. Il est possible de faire sans apport en présentant un dossier très solide.

Vous pouvez consulter cet article pour voir quel salaire il vous faite pour emprunter

Durée

Entre 15 et 20 ans. Emprunter sur 25 ans en locatif est possible. Plus ce sera long, plus ce sera facile d’atteindre l’autofinancement.

Garantie Loyer Impayé (GLI)

Garantie le versement des loyers si votre locataire n’est plus en capacité de les verser. La GLI représente un coût mais offre une protection contre les impayés ; son intérêt dépend du profil de chaque investisseur.

Taux :

Au moment où j'écris cet article, les taux d'intérêt sont nettement plus élevés que les années précédentes. Si vous envisagez d'emprunter maintenant, je vous recommande de lire cet article pour comprendre le rachat de crédit, une option qui pourrait vous être très utile si les taux venaient à baisser.

Choisir son notaire :

Avant d’acheter, choisissez bien le notaire qui vous accompagnera. Faites-vous recommander quelqu’un et certains investisseurs privilégient les notaires récemment installés pour leur disponibilité. Pourquoi ? Car ils sont motivés, impliqués (ce n’est pas un clerc qui s’occupera de votre dossier), modernes (l'email et les notaires, c'est pas toujours ca…) et réactifs !

Un mauvais notaire peut grandement ralentir votre projet. Un bon notaire vous mettra en garde sur des pièces manquantes, vous expliquera le processus de vente et facilitera la communication avec ses confrères. Bref, c’est un gars sûr.

Bon à savoir: Vous pourrez déduire la valeur des meubles et les frais d’agence du prix de vente pris en compte dans l‘assiette de calcul des frais de notaire. Ce n’est pas Byzance, mais c’est toujours ça de pris. Si la vente est supérieure à 150K€, vous pouvez demander une remise à votre notaire (peu de chance qu’il accepte mais ça ne coûte rien de demander).

4. Gestion locative

Sous-traiter ou gérer soi-même ?

Pour un premier bien, certains investisseurs choisissent de gérer en direct pour un premier bien. Cela vous permettra de vous faire la main et de voir les soucis remontés par les locataires. Sous-traiter affecte la rentabilité avec un mandat de gestion entre 6-12% HT des sommes encaissées en meublé. Vous pouvez donc gérer vous-même, mais à condition d’avoir du temps, d’être flexible et d’avoir les compétences ou d’être bien entouré.

Choisir son locataire

Privilégiez le site Dossier Facile et vérifiez l’authenticité d’un avis d’imposition sur le site des impôts.

5. Choisir son régime fiscal

Lors de l'investissement locatif, il est crucial de choisir le bon régime fiscal pour optimiser vos revenus et minimiser vos impôts. Voici une comparaison détaillée des principales options :

Louer en nu ou en meublé

Le choix entre la location nue et la location meublée dépend de plusieurs facteurs, dont le potentiel de rendement et les avantages fiscaux.

Dans le cas de la location meublée, nous considérons que nous nous plaçons sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) (Loueur Meublé Non Professionnel).

Généralement, durant le temps de l’amortissement du bien en LMNP, on ne paie donc pas d’impôt sur les revenus de la location meublée.

Bon à savoir: L’amortissement est une charge comptable, pas une vraie charge en trésorerie. Cela permet de réduire le résultat fiscal et d’avoir une imposition souvent nulle.

Le rendement brut est généralement meilleur en location meublée. En location meublée vous pouvez surtout vous positionner sur des type de location à haut rendement comme les collocations et les Airbnb, j'ai d'ailleurs rédigé un article sur la location Airbnb pendant les JO de Paris 2024. 
Et si on tient compte de la niche fiscale du LMNP, le rendement net est encore meilleur. Le meublé en LMNP peut être plus avantageux fiscalement selon la situation ; un conseil professionnel est recommandé.

Nom propre vs Société (SCI)

Option fréquemment étudiée :

Démarrer en nom propre puis envisager une SCI est une approche parmi d'autres. Le choix de la structuré dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale ; un conseil spécialisé est recommandé.

6. Mon investissement locatif

Passons à la pratique, je vais vous présenter mon investissement locatif réalisé début 2021.

L’achat

T2 situé à Chambéry, une ville où j’ai vécu. Le bien est occupé et meublé.

• Prix d’achat: 126.000€
• Frais d’agence: néant, je passe en direct avec un marchand de bien
• Frais de notaire: 10.600€
• Coût total de l'opération : 136.600€

Le financement

• Capital emprunté: 100k€
• Apport: 36k€
• Taux: 1,1% (Parait super aujourd’hui mais c’était totalement standard il y a quelques années)
• Mensualité: 550€
• Durée: 15 ans

La fiscalité

• Régime: LMNP au réel
• Compta: 300€/an
• Taxe foncière: 550€

Mise en location

• Loyer: 760€ (30% plus cher que la location nue)
  • J’avais commencé à la louer environ 640€, puis j’ai ajusté le loyer à l’inflation à chaque changement de locataire (j’évite d’ajuster tant que le locataire ne change pas).
• Charges: 20€

Total: 780€

Certes cette opération était interessante, mais d’un autre côté j’ai eu des problèmes très concrets comme des soucis de toiture et des risques d’effondrement du bâtiment…

7. Immobilier défiscalisant

Investir dans l'immobilier défiscalisant permet de bénéficier de réductions d'impôts tout en participant à des projets de développement ou de rénovation. Ce n’est pas une option que j’ai choisie mais voici quelques dispositifs clés :

Loi Pinel (dispositif clos)

• Statut : Le dispositif Pinel/Pinel+ a pris fin au 31 décembre 2024 (LF 2024). Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt selon les conditions initiales.

Loi Denormandie

• Objectif : Rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés.
• Avantage fiscal : Réduction d'impôt jusqu'à 21% de l'investissement total (prix d’achat + travaux).
• Conditions : Logement dans l'une des 222 communes éligibles, travaux représentant au moins 25% du coût total, location pendant au moins 6 ans après rénovation.

Loi Malraux

• Objectif : Restauration de biens immobiliers dans des secteurs sauvegardés.
• Avantage fiscal : Jusqu'à 30% des dépenses de restauration, plafonné à 400 000 € de travaux sur 4 ans.
• Conditions : Bien situé dans un secteur sauvegardé, travaux supervisés par un Architecte des Bâtiments de France, location pendant au moins 9 ans après travaux.

Monuments Historiques

• Objectif : Restauration de bâtiments classés ou inscrits comme Monuments Historiques.
• Avantage fiscal : Déduction de 100% des travaux des revenus fonciers, imputabilité des déficits fonciers sur le revenu global.
• Conditions : Bien classé ou inscrit, travaux approuvés par les autorités compétentes, engagement de conservation du bien pendant 15 ans.

Attention: L'avantage fiscal doit simplement être la cerise sur le gâteau mais pas le principal critère de votre investissement !

Conclusion sur l'immo locatif

L'immobilier locatif peut être un levier patrimonial pertinent pour générer des revenus complémentaires, sous réserve d'en accepter les risques (vacance, impayés, illiquidité, perte en capital). La France présente certaines caractéristiques favorables comme les prêts à taux fixe, mais le marché immobilier connaît des cycles. Cependant, il faut avoir conscience que le processus est long et parfois fastidieux. Si vous n'avez pas envie de mettre les mains dans le cambouis, vous pouvez déléguer tout ou partie du projet à une société spécialisée en investissement locatif clé en main (à évaluer selon les frais, conditions et services proposés).

Ma vidéo sur le sujet

Si vous voulez en savoir plus j’ai fait une vidéo dédiée sur le sujet :

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FAQ

Quels sont les critères importants pour choisir un bien immobilier ?

Les critères importants incluent l'emplacement, la qualité du bien, le prix par rapport au secteur, et les aspects de la copropriété tels que les charges et les travaux à venir.

Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il important ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique d'un bien. Les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location, il est donc crucial de vérifier ce point avant d'investir.

Comment calculer le rendement brut d'un investissement locatif ?

Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat additionné aux frais de notaire.

Quelle est la différence entre la location nue et la location meublée ?La location meublée (LMNP) offre des avantages fiscaux tels que l'amortissement comptable, tandis que la location nue a un marché plus large mais des avantages fiscaux moindres.

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