Rachat de crédit immobilier, comment ça marche ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et le nouvel effort d'épargne va peser lourd dans vos finances ? Le rachat de crédit immobilier peut être une solution pour réorganiser une partie de vos charges et concrétiser votre projet. Comment se passe un rachat de crédit immobilier, comment financer un investissement locatif ou bénéficier de trésorerie supplémentaire, à quel coût ? Toutes les options sont passées en revue pour vous présenter les principales caracteristiques de cette operation.

Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Ce terme s'applique à deux situations :

- Un rachat emprunt unique auprès d'une autre banque en cas de baisse des taux d'intérêts par exemple

- Dans le cadre d'un regroupement de plusieurs crédits dès lors qu'ils incluent 60% de prêts immobiliers.

Comment se passe un rachat de crédit immobilier ?

Pour procéder au rachat emprunt, faire jouer la concurrence entre banques, toujours à la recherche de nouveaux clients, peut permettre d'obtenir des conditions plus favorables, selon votre profil. Dès règles existent pour juger de l'opportunité du rachat:

- un capital restant dû plutôt élevé

- une durée de l'amortissement inférieure à la moitié

- une différence du taux de crédit de l'ordre de 1 point

Une fois les conditions négociées et le dossier complété, la banque rembourse par anticipation l'ensemble des emprunts auprès des divers organismes financiers. Elle monte un nouveau crédit unique, en remplacement de tous les anciens. Il se pratique à taux fixe, en une seule mensualité et sur une durée déterminée entre l'emprunteur et l'établissement bancaire.

Faire un rachat de crédit pour investir dans l'immobilier locatif

L'immobilier locatif est une source de revenus complémentaires qui séduit les Français. Mais comment financer un investissement locatif quand vous avez déjà plusieurs crédits ? La banque examinera à la loupe le dossier de financement tenant compte des revenus, mais aussi du remboursement des crédits en cours. Les prêts personnels, immobiliers et crédits à la consommation pourront s'avérer être un frein à la réalisation de votre projet si votre taux d'endettement dépasse le seuil recommandé par le HCSF (actuellement 35% assurance comprise).

Le rachat de crédit immobilier peut, selon les situations, faciliter l'obtention d'un nouveau financement et apporter de la souplesse dans votre budget. Le regroupement de crédits permet :

- d'obtenir, selon les conditions de marché, un taux potentiellement plus favorable, en particulier si vos crédits sont à la consommation à taux souvent plus élevés ;

- de restructurer les dettes et d'adapter les charges aux revenus ;

- diminuer la mensualité ;

- diminuer le taux d'endettement en allongeant la durée du crédit.

Le rachat de crédit immobilier permet en outre une gestion plus simple avec un établissement bancaire unique et une vision précise de la capacité de financement avant de contracter un nouveau crédit.

L'amélioration du taux d'endettement et la restructuration de l'ensemble des dettes peut, selon les profils, faciliter le financement d'un investissement locatif.

Rachat de crédit avec trésorerie pour des investissements dans l'immobilier

Le rachat de crédit avec trésorerie est une autre option à envisager pour des investissements dans l'immobilier.

Tout en regroupant plusieurs emprunts sous une seule mensualité, il permet de solliciter de la trésorerie supplémentaire en vue de financer un nouveau projet. Ce besoin de trésorerie vient s'ajouter aux montants du regroupement des emprunts. L'avantage est qu'il permet de n'avoir recours qu'à un seul et même emprunt. La mensualité unique intègre le montant de la trésorerie nécessaire pour financer l'investissement immobilier.

Des conditions existent pour pouvoir bénéficier de cette trésorerie :

- elle est limitée à 15% du montant total de rachats de crédits

- la capacité de l'emprunteur à supporter le poids de cette charge supplémentaire et ses garanties pour obtenir l'accord de la banque et respecter le taux d'endettement maximal recommandé par le HCSF (35% assurance comprise).

- la trésorerie étant affectée à un projet immobilier, les sommes demandées devront être justifiées au moment de la demande de rachat de crédit.

Peut-on conserver les avantages des prêts immobiliers en cas de rachat de crédit ?

Le rachat d'un emprunt en cours peut dans certains cas faire perdre des conditions avantageuses, notamment en cas de défiscalisation si les conditions ne sont pas respectées.

- Cas des prêts conventionnés : Prêt à taux zéro (PTZ), prêt 1%, prêt à l'action sociale : ils ne peuvent être rachetés sous peine de perdre la gratuité ou les taux bonifiés.

- Cas d'avantages fiscaux liés à un prêt immobilier dans le locatif

En cas de rachat emprunt lié à un dispositif de défiscalisation (Monument historique, loi Malraux, anciens dispositifs Pinel (clos au 31/12/2024) ou Censi-Bouvard (clos au 31/12/2022)...), les avantages fiscaux sont conservés sous certaines conditions. L'emprunteur peut continuer à déduire les intérêts de son crédit immobilier initial sous deux conditions :

- le contrat du rachat de l'emprunt doit stipuler que le nouveau prêt est destiné à remplacer le prêt initial

- la déclaration des revenus fonciers devra mentionner le rachat de crédit et le nouveau prêt comme remplaçant du précédent. Il est conseillé de conserver les justificatifs des 2 prêts en cas de contrôle des services fiscaux.

- le montant des intérêts déduits fiscalement ne doit pas excéder le montant initial

Quels sont les frais annexes d'un rachat crédit ?

Pour évaluer l'intérêt du rachat du crédit immobilier, il convient de prendre en compte tous les frais annexes de l'opération.

- les indemnités de remboursement anticipé à acquitter : ils représentent 6 mois d'intérêts à venir et ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû

- les frais de dossier de la nouvelle banque, en théorie 1% du montant emprunté

- le coût de la garantie du nouvel emprunt différent si l'ancienne garantie repose sur une hypothèque ou sur une caution bancaire.

Dans le premier cas, des frais de notaire s'appliquent pour la mainlevée (environ 2% de l'encours) plus le montant de la nouvelle garantie à payer.

Dans le second, 75% du montant versé initialement sont récupérés et permettent de financer la garantie à mettre en place avec la nouvelle banque.

Conclusion

Attention: un crédit racheté coûte toujours plus cher qu’un ancien crédit, toutefois le rachat de crédit immobilier présente des avantages mais aussi des coûts et limites a évaluer avant toute décision. 

Pour comparer les options envisageables selon votre situation, des simulations en ligne existent, mais en fonction de votre profil investisseur, il peut être utile de vous faire assister par un professionnel habilité (courtier en crédit) pour le montage financier. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.