Foncières cotitées (SIC): ¿cómo invertir en 2026?
Actualizado el 28 de julio de 2026
Una propiedad cotizada, o SIIC, es una sociedad inmobiliaria cuyas acciones se negocian en bolsa: permite invertir en la vivienda de forma líquida, sin gastos de notario, mientras percibe dividendos regulares. Esta guía explica su funcionamiento, su fiscalidad y cómo invertir en ella en 2026.
- La tierra cotizada, o SIIC, está exenta del impuesto de sociedades a cambio de una distribución de al menos el 95 % de sus ingresos de alquiler.
- Sus acciones se negocian en bolsa: la liquidez es elevada , pero la volatilidad es también alta , como ocurre con cualquier acción .
- El ticket de entrada es bajo y la compra nspc no genera gastos de notario, a diferencia de una SCPI.
- Los dividendos se han gravado con el PFU en un 31,4 % desde 2026 , mientras que la SIIC n-Syd es más competente para el PEA desde 2011.
¿Qué es una tierra de campo?
La propiedad cotizada o SIIC (sociedad de inversión inmobiliaria cotizada) es una empresa especializada en inversión inmobiliaria cuyas acciones cotizan en un mercado regulado.
Es la única solución con los EFT inmuebles para invertir en bienes raíces a través de una inversión en bolsa.
Inspirada en los REITs estadounidenses, la SIIC está exenta de impuestos sobre las sociedades sobre sus ingresos de alquiler y sus ganancias de cesión.Artículo 208 C del Código General de Impuestos el importe de la ayuda se calcula en el importe de la ayuda.
En otras palabras, a diferencia de las empresas que cotizan en bolsa, al invertir en tierras de la zona de la tierra, tienes una gran probabilidad de percibir dividendos, siempre que la SIIC obtenga beneficios en el ejercicio.
¿Cómo funciona una tierra contigua?
En concreto, una tierra cotizada funciona como otras inversiones en piedra papel.
La SIIC se posiciona como recaudador de los fondos aportados por los inversores con motivo de su constitución o de un aumento de capital. En contrapartida, los subscriptores (inversores) reciben acciones que les confieren el derecho de percibir los dividendos y de votar las decisiones que dependen de la junta general de accionistas.
Con los fondos recogidos, la tierra realizará su objeto social: invertir en diferentes tipos de bienes inmuebles según su especialización y su zona geográfica de preferencia.
La diferencia principal entre la tierra cotizada y otras inversiones en piedra papel es la cotización de sus acciones, por lo que un inversor puede salir o entrar a su conveniencia en el capital de una SIIC (siempre que el mercado sea suficientemente líquido) pasando por el mercado secundario.
Características de la tierra cotizada: ¿para qué tipos de inversión?
Antes de entrar en detalles de las ventajas de la tierra de la costa, es necesario hacer un retrato robot de este tipo de inversión desnaturalizada.
| SIIC | |
|---|---|
| Rendimiento medio histórico (indicativo, no garantizado)* | 6 % |
| Características notables | ■ títulos de SIIC cotizan en un mercado regulado- exento de impuestos sobre sociedades |
| Efectivo | Alta |
| Volatilidad | Alta |
| Régimen fiscal del fondo | Exención del impuesto de sociedades |
| Fiscalidad de la cuota o de los dividendos pagados | PFU (extensión global única del 31,4 %) o escala del impuesto con una reducción del 40 % |
| Impuestos sobre la cesión de valores | Régimen de las ganancias o PFU de 31,4 % |
| Horizon de inversión ideal | > 2 años |
| Gastos de gestión | Alto |
La SIIC, que se adhiere al rendimiento del subyacente inmobiliario, presenta rendimientos históricamente variables, sensibles a los ciclos de los mercados de acciones. La elevada liquidez de las acciones permite considerar la inversión a medio plazo. crowdfunding inmobilier, es una de las modalidades de inversión inmobiliaria más corta , ya que las otras soluciones papel de piedra (SCPI, sociedades civiles de inversión inmobiliaria y OPCI) son más adecuadas para inversiones en un horizonte superior a 10 años.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de las tierras que cotizan?
Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa no faltan para convencer a los inversores que desean diversificar su cartera financiera con bienes raíces. En primer lugar, su atractivo se debe a la fiscalidad aplicable a los ingresos de las tierras que cotizan en bolsa sin cobertura fiscal.
Por otra parte, el ticket de entrada es bajo y la adquisición de los títulos nsv no está sujeta a los gastos de notario como para los SCPI.
La fiscalidad atractiva de la SIIC
La SIIC cuenta con un régimen fiscal especialmente ventajoso.
En el caso de la sociedad de cartera, los beneficios imponibles están exentos del impuesto de sociedades (a diferencia de las empresas que cotizan en bolsa), ya que el tipo normal de IS es del 25 % (desde 2022) del beneficio, por lo que la parte del pastel que se distribuiría a los accionistas shöde se vería muy reducida.
Así, al invertir en una SIIC, usted ahorra este primer nivel de impuestos.
Por parte del inversor , los dividendos pagados por la SIIC se consideran ingresos de capital mueble y pueden aplicarse dos regímenes fiscales:
- La opción para el régimen progresivo del impuesto (+ 18,6 % de exacciones sociales) se reduce en un 40 %
- El régimen por defecto: el PFU (extensión a tanto alzado única) es de 31,4 % (de los cuales 18,6 % son exacciones sociales)
El PFU para la recaudación de dividendos es mucho más ventajoso para los altos ingresos que el régimen de transparencia fiscal de las SCPI o de las FPI (fondos de inversión inmobiliaria). En efecto, el hecho de ser imponible a tanto alzado al 12,8 % será en muchos casos más interesante para usted si sus ingresos imponibles son superiores a 25.000 euros al año.
Un bajo coste de entrada para un ticket de inversión accesible
L - inversión inmobiliaria en directo o a través de la inversión en una SCPI se traduce en un coste de entrada no insignificante.
En efecto, la adquisición de participaciones de SCPI soporta gastos de suscripción generalmente comprendidos entre el 8 y el 12 %. Si hace una inversión inmobiliaria en nueva, los gastos de notario se reducen al 2 %, pero deberá pagar el IVA en un 20 %...
En resumen, estos costes de entrada propios de la vivienda tienen un impacto muy importante en su rentabilidad a corto plazo.
Ahora bien, invertir en una SIIC nsc implica no gastos de entrada al nivel de esta última. Las acciones se adquirieron libremente sin que ello diera lugar a la intervención de un funcionario ministerial. Como mucho, podrá cobrarse una comisión de intermediación según el modo de adquisición de las acciones de SIC.
El billete de entrada de SIIC es sin duda el más bajo del mercado, y la medida de tierra cotizada puede costar entre unos pocos euros y varios cientos de euros según la empresa. Estamos muy lejos de una inversión en alquiler en directo a más de 100 000 euros...
Una subvaloración de la tierra en relación con su ARN (activo neto revalorado)
A diferencia de muchos valores de las empresas que cotizan en los mercados, las acciones de la mayoría de los SIIC están infravaloradas en relación con el valor de la propiedad inmobiliaria. En otras palabras, puede beneficiarse del rendimiento de un patrimonio inmobiliario de un valor contable superior al valor venal de sus acciones.
Comentario de Finary: Esta desviación de valor puede ser una fuente de oportunidad, pero tenga cuidado de que esta desviación no esté justificada por una prima de riesgo relacionada con una iquisibilidad del mercado o con otros riesgos que no hubiera previsto.
L - Imposibilidad de utilizar el préstamo inmobiliario para invertir en una tierra descubierta
El principal problema de la SIIC es la imposibilidad de utilizar el préstamo inmobiliario para invertir. Sin embargo, el crédito inmobiliario es sin duda la razón por la que la inversión inmobiliaria es tan interesante como para que pueda aumentar su rentabilidad gracias a la financiación de la inversión inmobiliaria. l - efecto de palanca.
Por tanto, será necesario contentarse con una rentabilidad menor que para las participaciones de SCPI adquiridas a crédito.
¿Cómo puedo comprar acciones de tierras cotizadas?
Para invertir en SIIC, puede pasar por un paquete fiscal de tipo seguro de vida o contrato de capitalización, o por un CTO (cuenta del título ordinario)Desgraciadamente, los valores de SIIC no pueden acogerse al PEA (plan de ahorro en acciones) desde 2011.
Además de las posibles consideraciones patrimoniales, la elección de la dotación fiscal se debe principalmente a las ventajas fiscales aplicables a los productos generados por las tierras cotizadas.
Invertir en SIIC a través de un CTO
La cuenta de título ordinario es la dotación que permite a los particulares de invertir en un amplio grupo de activos financieros, incluyendo las tierras cotizadas.
Dado que el CTO no ofrece ninguna ventaja fiscal, el seguro de vida puede constituir una alternativa fiscalmente diferente en unidad de cuenta si esta oferta de tierras cotizadas. Aplicaciones como Finary permiten seguir el rendimiento de sus tierras cotizadas junto con sus otros activos inmobiliarios y financieros.
Invertir en SIIC a través de un seguro de vida o un contrato de capitalización
Algunos contratos de seguro de vida o de capitalización permiten invertir en tierras que cotizan en bolsa. En este punto, es necesario comprobar que se incluyen al menos varios terrenos en la lista de activos disponibles.
La ventaja principal del seguro de vida y del contrato de capitalización reside en la fiscalidad de las retiradas que se producen a partir del octavo año. Así, los productos generados por las tierras cotizadas se gravarán al tipo a tanto alzado del 7,5 % (frente al 12,8 % para el PFU) tras la práctica de una reducción de 4.600 euros (9.200 euros para un par).
Invertir en tierras contiguas según su especialización y zona geográfica
Para ayudarte a elegir, hemos leído de manera no exhaustiva diferentes terrenos cotizados. Si tienes la intención de crear una cartera financiera diversificada, la diversificación es un principio de gestión generalmente elegido, sobre diferentes valores, preferiblemente con una especialización y una zona geográfica diferentes.
| Foncera cotizada | Especialización en tierras | Zona geográfica |
|---|---|---|
| UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD | Centros comerciales | Europa, Francia, USA |
| VONOVIA SE | Residential | Alemania |
| GECINA | Oficinas | Francia (Isla-de-France) |
| SEGRO | Almacenes, edificios industriales | Reino Unido |
| LAND SECURITIES | Oficinas | Reino Unido |
| BRITISH LAND COMPANY | Centros comerciales y oficinas | Reino Unido |
| LEG IMMOBILIEN | Residential | Alemania |
| KLEPIERRE | Centros comerciales | Europa |
| SWISS PRIME SITIO | Comercial, oficinas | Suiza (Zurich, Ginebra) |
| AROUNDTOWN | Comercial, oficinas, hoteles | Alemania |
| MERCIN PROPERTIES SOCIMI | Comercial | España |
| CASTELLUM | Comercial, oficinas, logística | Suecia |
| HAMMERSON | Centros comerciales | Inglaterra, Francia |
| DERWENT LONDON | Comercial | Londres |
| PSP SWISS PROPERTY | Oficina, comercial | Suiza |
| FABEGE | Varios | Suecia |
| Oficinas, residencial, hoteles | Europa (Francia, Alemania, Italia) | |
| TAG IMMOBILIEN AG | Residential | Alemania |
| INMOBILIARIA COLONIAL SOCIMI | Oficinas | España (2/3), Francia (1/3) |
| ICADE | Oficinas, asuntos, salud | Francia (Isla-de-France) |
| ACEITIGHETS BALDER B | Comercial, residencial, aparcamiento | Escandinavia |
| FUNCIÓNIMMO | Salud, oficinas | Bélgica, Francia, Países Bajos |
| LUNDBERGFORETAGEN B | Varios | Suecia |
| GRAAT PORTLAND STATES | Oficinas, comerciales | Londres |
| ARGAN | Almacén | Francia |
Objetivos
Preguntas frecuentes
¿Qué es una tierra de campo?
Una propiedad cotizada es una sociedad de inversión inmobiliaria cotizada (SIIC), que permite invertir en activos inmobiliarios a través del mercado de valores, a través de un fondo especializado cuyas acciones se negocian en bolsa.
¿Podemos alojar acciones de SIIC en un PEA?
La SIIC n.o es más admisible para el PEA desde 2011. Para una exposición inmobiliaria en un PEA, puede dirigirse a ETS inmobiliarios sintéticas admisibles, o poseer sus tierras a través de una cuenta de valores ordinaria o un contrato de seguro de vida.
¿Cuál es la fiscalidad de los dividendos de una tierra cotizada?
Sin una dotación fiscal, los dividendos de una tierra cotizada están sujetos a una tasa única global del 31,4 % (12,8 % de impuesto sobre la renta y 18,6 % de exacciones sociales) desde el 1 de enero de 2026. El régimen progresivo, con una reducción del 40 %, sigue siendo posible.
¿Qué diferencia hay entre una tierra contigua y una SCPI?
La propiedad cotizada es una acción negociable en bolsa, muy líquida y sin gastos de notario, mientras que la SCPI es una parte no cotizada, en horizonte más largo y con altos costes de suscripción. La SIIC sufre como contrapartida la volatilidad de los mercados de acciones.
Fuentes
Servicio público.fr, ingresos de ahorro y de inversión: tasa de la tasa global única
Economía.gouv.fr, cómo funciona la exacción global única (FPU)
Legitimación, artículo 208 C del Código General de Impuestos: régimen de los SIIC
BOFiP, régimen de distribución de SIIC
Servicio público.fr, fiscalidad de las compras de seguro de vida y reducción después de 8 años
Avisos reglamentarios: Comunicación de carácter promocional: la inversión implica un riesgo de pérdida de capital, parcial o total. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro. Este artículo tiene un carácter informativo y pedagógico; no constituye ni un asesoramiento en inversión personalizado, ni una recomendación de compra o venta, ni un asesoramiento fiscal. Antes de cualquier inversión, consulte el Documento de Información Clases (DIC) y, en su caso, un consejero habilitado. Finary SAS, Empresa de Inversión autorizada por la ACPR con el número 19283, miembro de la AMAFI. Corredor de Seguros con ORIAS con la partida 21001279, adherente de la CNCGP (asociación autorizada por AMF). Prestatario de Servicios sobre Crypto-Activos (PSCA) autorizado por AMF con el régimen MiCA con las referencias n° A2026-026 y n°N2026-008.
