SCPI: Guía 2026 para comprender e invertir
Actualizado el 3 de agosto de 2026
Invertir en SCPI consiste en comprar acciones de una sociedad de gestión, ya sea en directo (al contado o a crédito), o a través de un seguro de vida o un PER (Plan de ahorro retirada), con un ticket de entrada a menudo limitado a unos pocos cientos de euros.
- En 2025, la tasa media de distribución de las SCPI fue del 4,91 %, frente al 4,72 % en 2024, un rendimiento que nunca se garantiza (source ASPIM).
- Se recomienda un horizonte de inversión de al menos 8 a 10 años para absorber los gastos de entrada y aprovechar el potencial de valorización.
- Los costes de suscripción, a menudo entre el 8% y el 12%, y los costes de gestión anuales reducen el rendimiento neto percibido por el inversor.
- La SCPI presenta un riesgo de pérdida de capital y de liquidez, ya que las participaciones no cotizan en un mercado regulado.
- La calidad del patrimonio inmobiliario en posesión (ubicación, diversificación sectorial, tasa de ocupación) es el principal determinante del rendimiento a largo plazo.
¿Qué es la SCPI?
Empresas civiles de inversiones inmobiliarias (SCPI) son empresas especializadas en la explotación de bienes inmuebles. También llamadas piedra papel, permiten a los inversores desposeer la rentabilidad de un parque inmobiliario (la piedra) gracias a la posesión de las participaciones sociales de la SCPI (el papel).
Invertir en SCPI, es decir, Invertir en bienes raíces La sociedad de inversión actúa como pantalla entre los inversores y el subyacente inmobiliario, permitiendo así desglosar los capitales de una multitud de inversores con el fin de constituir un parque inmobiliario importante.
Según los objetivos de la SCPI , es posible distinguir varios tipos de estas características:
- los SCPI de rendimiento
- los SCPI de valor añadido
- los SCPI fiscales
La SCPI de rendimiento
Los SCPI de rendimiento son el tipo de SCPI más común, y tienen por objeto adquirir bienes inmuebles con el objetivo principal de alquilarlos para obtener ingresos de alquiler.
En cuanto al modo de explotación de los bienes inmuebles, los SCI de rendimiento son los que ofrecen ingresos regulares a los inversores en forma de cuota anual.
Se pueden identificar varios tipos de SCPI de rendimiento según la preponderancia sectorial del subyacente inmobiliario:
- SCPI Diversificadas
- SCPI de comercios
- SCPI de oficinas
- SCPI regionales
- SCPI especializados
La SCPI de valor añadido
Los SCI de valoración o SCI de valoración se especializan en la tenencia especulativa de activos inmobiliarios. Estos últimos no distribuyen ingresos regulares a los socios, se tratará de distribuciones excepcionales que se producen como consecuencia de una venta inmobiliaria.
En otras palabras, los ingresos percibidos por los socios de una SCPI de valorización serán esencialmente ganancias inmobiliarias.
La SCPI fiscal
Las SCPI son sociedades transparentes fiscalmente, es decir, el impuesto sobre las actividades realizadas por estas últimas es liquidado por los socios según sus propios regímenes fiscales.
Esta característica permite entonces a las SCPI d.I.I. considerar operaciones que pueden optar a nichos fiscales inmobiliarios reservados a las personas sujetas al impuesto sobre la renta.
Por ejemplo, es posible invertir en SCPI Malraux, que abran derecho a una reducción fiscal desde el año de suscripción, a cambio de un compromiso de retención de las participaciones a largo plazo.
Por consiguiente, las SCPI fiscales son vehículos de inversión inmobiliaria que permiten beneficiarse de ventajas fiscales.
Invertir en una SCPI: ¿para qué objetivo de inversión?
La SCPI es, ante todo, un objetivo de diversificación patrimonial y de ingresos complementarios en un horizonte largo (8 a 10 años como mínimo), además de una inversión de alquiler clásica o de una cartera de acciones.
En nuestras guías sobre¿O poner su dinero?• Hemos visto que la calidad de una inversión se aprecia en relación con sus características en relación con sus objetivos y su horizonte de inversión.
Las SCPI no escapan a estas normas básicas, por lo que las características de una SCPI no permiten que la inversión a corto plazo.
En efecto, la adquisición de las participaciones de los SCPI está gravada con los mismos costes que una inversión inmobiliaria en el antiguo. En otras palabras, usted tendrá que pagar de •gastos de notario (a) a un valor de aproximadamente el 8 % del valor de las participaciones adquiridas.
Por lo tanto, este coste de entrada deberá ser absorbido por l-aumento del valor de sus acciones o por los rendimientos sucesivos percibidos. En cualquier caso, el umbral de rentabilidad (el momento en que usted comienza a ganar dinero) no se alcanzará probablemente antes del segundo año. Es una restricción comparable a la de una inversión de alquiler clásica.
Además, a diferencia de una inversión de alquiler, es más difícil obtener un préstamo inmobiliario para donar la rentabilidad de su inversión. En otras palabras, a falta de financiación externa, invertir en una SCPI es comparable a una inversión en bolsa: sólo podrás colocar en ella tu ahorro disponible. No podrás utilizar tus flujos de ingresos profesionales para obtener un capital adicional para invertir.
No obstante, la falta de cotización de las participaciones sociales limita la volatilidad y el riesgo moderado del subyacente inmobiliario hacen de la SCPI de rendimiento una alternativa interesante a las acciones cotizadas. Se tratará de una inversión que s ¡a prevé a largo plazo ( horizonte superior a 10 años) que ofrezca una liquidez menos buena que ETF o una cartera de acciones cotizada.
La SCPI es una buena inversión para preparar su retiro o generar, a largo plazo, complementos de ingresos interesantes. Herramientas como Finary permiten además seguir el valor de sus acciones de SCPI junto con sus otros activos (beca, cripto, cuentas bancarias) para tener una visión consolidada de su patrimonio.
Invertir en una SCPI: ¿cuáles son los riesgos?
Como la mayoría de los productos financieros, invertir en una SCPI no garantiza su capital ni sus rendimientos. Por lo tanto, es imprescindible apreciar la rentabilidad de una SCPI en relación con los riesgos financieros.
Por ejemplo , la inversión en una SCPI implica dos fuentes principales de riesgo financiero:
- Los riesgos que pesan sobre el subyacente inmobiliario (vacaciones de alquiler, devaluación de bienes inmuebles...) que pueden, por efecto de borde, afectar al valor de las participaciones de la SCPI.
- Los riesgos para el propio activo financiero, es decir, las participaciones de SCPI y la gestión de la sociedad
La inversión a través de una SCI ayuda a mitigar la primera categoría de riesgo debido a la diversificación del subyacente inmobiliario. Sin embargo, la inversión en bienes raíces a través de una empresa crea nuevos riesgos para el inversor, que se refieren principalmente al riesgo de liquidez de las participaciones de SCI y las posibles consecuencias de una mala gestión de la empresa.
Reducción del riesgo inmobiliario mediante la diversificación
La ventaja principal de la piedra papel es la posibilidad de invertir en una cartera inmobiliaria compuesta por varios bienes con ticket de entrada relativamente modesta.
Esta solución de inversión inmobiliaria permite eludir la problemática de la sobrerepresentación de un único bien inmueble en el patrimonio del inversor.
Por ejemplo, la SCPI reduce drásticamente los riesgos inherentes a la inversión inmobiliaria gracias a dos ventajas notables:
- Un ticket de entrada moderado que permite modular a la carta la parte de la vivienda en el patrimonio global del inversor.
- Una diversificación importante en el nivel de la SCPI, ya que su activo se distribuye entre muchos bienes inmuebles.
El riesgo de liquidez de las participaciones de SCPI
Las participaciones de SCPI no cotizan en un mercado regulado, lo que es de doble filo:
- el valor de las participaciones es menos volátil que las acciones de SIIC (sociedad de inversión inmobiliaria cotizada) en la medida en que reaccionan menos a los efectos de anuncio y a los riesgos de desvinculación entre Valor de liquidación y valor de mercado
- Es más difícil liquidar rápidamente su inversión.
Para ello, será necesario encontrar un comprador potencial. Para facilitar la venta de las participaciones, los SCPI mantienen cuadernos de orden para organizar las entradas y salidas de los socios.
Los riesgos de gestión de la SCPI
Al confiar la gestión de un parque inmobiliario a una empresa de gestión, usted asume el riesgo de posibles deficiencias y negligencias. Asimismo, usted no está a salvo de una suspensión de pagos de la SCPI en caso de daños en el mercado de la vivienda o de una tasa de vacantes de alquiler demasiado elevada.
La inversión inmobiliaria se realiza con fondos propios, de modo que no se produce ninguna mensualidad de préstamos como corte, pero una mala gestión de la tesorería, combinada con una mala coyuntura de mercado, puede dar lugar a problemas de liquidez. Cashflow. En efecto, la SCPI necesita pagar a los empleados y garantizar el pago de diferentes cargas para mantener y hacer funcionar su patrimonio inmobiliario.
Esta situación puede llevar a una liquidación prematura de los activos inmobiliarios que pueden generar pérdidas y afectar de forma duradera la rentabilidad de su inversión. Lo que es peor, el valor liquidativo de sus acciones puede disminuir de modo que usted habrá perdido dinero.
Por tanto, es imprescindible invertir en una SCPI que demuestre una buena gestión, compuesta por profesionales experimentados.
¿Cómo elegir la SCPI en la que invertir?
Elegir bien la SCPI en la que invertir implica centrarse en varios puntos esenciales:
- la composición del balance
- indicadores financieros clave
- riesgo de pérdida de la participación social
- los gastos de gestión
Analizar la composición del balance de la SCPI
Como hemos visto, las SCPI permiten, en particular, responder al problema de la diversificación de la vivienda.
Pero, estas últimas pueden ser hiperespecializadas de modo que el nivel de diversificación nspp no es suficiente para constituir el único valor inmobiliario de su cartera.
Por lo tanto, es imperativo comprobar los bienes inmuebles que componen el activo de la SCPI en la que usted planea invertir.
Además de la diversificación , es también oportuno verificar la calidad de los activos subyacentes para apreciar con mayor detenimiento el riesgo que supone para la valoración de los activos en relación con el valor de las participaciones:
- ¿En qué estado se encuentran los edificios detenidos?
- ¿Cuáles son sus ubicaciones geográficas?
- ¿Cuáles son los perfiles de los inquilinos?
En resumen, la idea es apreciar como para una inversión inmobiliaria en nombre propio, el valor de la inversión y su potencial de valorización en relación con su valor venal. ¡Ni olvide que de la calidad del activo de la SCPI deriva principalmente el valor de las participaciones de que es propietario!
Verificar los KPI financieros históricos de la SCPI
A pesar del famoso adagio en finanzas (los resultados pasados no presuponen futuros resultados), parece importante interesar a los datos financieros fundamentales de la SCPI antes de invertir.
En efecto, algunas de ellas propondrán una mejor rentabilidad, debido en particular a la calidad de los activos inmuebles en poder y a la buena gestión de la SCPI.
Así, antes de invertir en una SCPI, le recomendamos que vea:
- el Tasa de distribución (TD), que ha sustituido al antiguo TDVM desde 2021: se refiere a los ingresos pagados durante el año al precio de suscripción de la parte. Es el indicador de rendimiento de referencia publicado cada año por el ASPIM. En promedio, el mercado mostró una tasa de distribución del 4,72 % en 2024 y del 4,91 % en 2025 (source ASPIM).
- la volatilidad de las participaciones : Aunque las participaciones de SCPI no estén cotizadas, es posible consultar las transacciones realizadas y el precio de venta elegido para cada una de ellas, a fin de deducir una tendencia a la valorización de las participaciones.
- el Tasa de rendimiento interno (TRI), que integra a lo largo de un largo período (a menudo 10 o 15 años) tanto los ingresos distribuidos como la evolución del precio de la parte, netos de gastos. Es el indicador más completo para juzgar el rendimiento global de una SCPI a lo largo de la vida.
Medición de los riesgos de pérdida de liquidez de las participaciones de SCPI en el mercado secundario
Como hemos visto, para revender sus acciones de SCPI, será necesario encontrar un nuevo comprador de forma voluntaria. Aunque la sociedad de gestión puede desempeñar un papel de intermediario, esta situación puede ser fuente de desconfort y descerebrado. Tenga en cuenta que si usted ha suscrito el capital de D.C.A. fiscal, es poco probable que pueda recuperar su apuesta antes de la disolución de esta última.
Para los demás, si la SCPI tiene un aura real y ofrece rendimientos competitivos, no tendrás dificultades para liquidar tu inversión. De lo contrario, la venta de tus acciones puede girar en el camino del luchador.
Por eso, antes de invertir en una SCPI, le recomendamos que le informe sobre su capacidad para liquidar fácilmente su inversión.
Gastos de gestión de la SCPI
Por último, es absolutamente necesario que se le informe sobre los gastos de la SCPI. Estos últimos pueden cobrar gastos de entrada, pero también gastos de gestión que reducen el beneficio distribuible por la empresa inmobiliaria.
En el marco de la SCPI, también se deben añadir los gastos facturados por la empresa de gestión responsable de la buena administración y dirección de la empresa.
Por lo tanto, los costes de gestión son un elemento central de las SCPI que puede afectar drásticamente su rendimiento.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los diferentes tipos de SCPI?
Se pueden identificar tres tipos principales de SCPI:
• Los SCI de rendimiento que ofrecen ingresos regulares.
• Las SCPI de valor añadido, especializadas en la obtención de valor inmobiliario.
• Las SCPI fiscales, que permiten a los inversores beneficiarse de deducciones y reducciones fiscales.
Cada tipo de SCPI cumple objetivos patrimoniales y financieros específicos.
¿Cuál es la fiscalidad aplicable a las SCPI?
Las ganancias que los SCPI pagan a los asociados están sujetas a impuestos en sus manos según la naturaleza de los ingresos generados. Por ejemplo, los ingresos por tierra percibidos por la SCPI se gravarán en la categoría de "rendimiento de la tierra" de cada socio-persona física.
En cuanto a la cesión de las participaciones sociales de la SCPI, estas últimas son imponibles para las personas físicas según el régimen de las ganancias inmobiliarias, por lo que es posible beneficiarse de las mismas reducciones por período de tenencia que para la venta de un inmueble de relación.
¿Cuál es el rendimiento medio de una SCPI?
En 2025, el porcentaje medio de distribución del mercado se sitúa en 4,91 %, frente al 4,72 % en 2024 (source ASPIM) Este rendimiento no está garantizado y varía considerablemente de una SCPI a otra según la calidad del patrimonio y la gestión.
¿Qué cantidad mínima para invertir en SCPI?
El billete de entrada es el precio de una parte, a menudo entre unos cientos y mil euros. Muchas empresas de gestión imponen un número mínimo de acciones a la primera suscripción.
¿Se pueden comprar SCPI a crédito o a través de un seguro de vida?
Sí. Las participaciones pueden mantenerse en directo (al contado o financiados por un crédito), alojadas en un seguro de vida o en un PER. Cada modo tiene su propia fiscalidad y sus propias limitaciones de liquidez.
¿Cuáles son los gastos de una SCPI?
Se distinguen los Gastos de suscripción, recogidos a la entrada (a menudo entre el 8% y el 12%) y los gastos de gestión anuales, deducidos de los alquileres antes de la distribución, lo que explica por qué la SCPI se contempla en un horizonte largo.
Fuentes
ASIMP , SCPI en cifras: tasa de distribución 2024 y 2025
AMF, Invertir en una SCPI, guía pedagógica del ahorro
impots.gouv.fr, Compro un bien inmueble, ¿qué gastos debo pagar en la notario
BOFiP, Plan Malraux, modalidades de aplicación de la reducción de impuestos
Avisos reglamentarios: Comunicación de carácter promocional: La inversión implica un riesgo de pérdida de capital, parcial o total. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro. Este artículo tiene un carácter informativo y pedagógico; no constituye ni un asesoramiento en inversión personalizado, ni una recomendación de compra o venta, ni un asesoramiento fiscal. Esta inversión presenta un riesgo de ilquididez (reventa no garantizada, horizonte largo) y un riesgo de pérdida de capital. No se garantizan los ingresos y las valoraciones. Antes de realizar cualquier inversión, consulte el Documento de Información Clave (DIC) y, en su caso, un consejero autorizado. Finary SAS, Empresa de Inversión autorizada por la ACPR con la partida 19283, miembro de la AMAFI. Courtier en Assurance, registrado en la ORIAS con la partida 21001279, adherente de la CNCGP (asociación autorizada por la AMF). Prestatario de Servicios sobre Crypto-Actifs (PSCA), autorizado por el AMF con el régimen MiCA con las referencias n° A2026-026 y n°N2026-008.
