Valor añadido de la vivienda: por qué las exacciones sociales se mantienen en el 17,2 % en 2026 (y no 18,6 %)
Actualizado el 9 de agosto de 2026.
No. En 2026, la mejora inmobiliaria de los particulares sigue estando sujeta al 17,2 por ciento de las exacciones sociales, y el tipo de interés que se eleva al 18,6 por ciento es el tipo general, el de los ingresos de capital mueble, las ganancias de valores y el alquiler amueblado. El aumento de la CSG es muy real, pero no afecta a todas las categorías de ingresos.
Riesgo. Este artículo es informativo y no es un asesoramiento personalizado en materia de inversión. Invertir implica riesgos, en particular pérdidas de capital, y los resultados pasados no prejuzgan el futuro rendimiento.- La contribución financiera para la autonomía creada por la LFSS 2026 abarcó los ingresos del capital del 9,2 % al 10,6 %, lo que representa un tipo general de exacciones sociales del 18,6 %.
- Una lista limitada de ingresos sigue siendo del 9,2 % de CSG, es decir, del 17,2 % en total: ingresos por tierra, ganancias inmobiliarias de los particulares, productos de seguros de vida y de contratos de capitalización, ahorro de vivienda y plan de ahorro popular.
- El PEA y el PIR no figuran en esta lista y se sitúan en el tipo general del 18,6 %.
- La entrada en vigor es diferenciada: desde la imposición de las rentas del año 2025 para las rentas del patrimonio, incluido el alquiler amueblado, y desde el 1 de enero de 2026 para los productos de inversión.
- Una bonificación inmobiliaria está gravada con un 19 % de impuesto sobre la renta más 17,2 % de impuestos sociales, es decir 36,2 % antes de impuestos.
- La reducción por tiempo de detención elimina el impuesto sobre la renta después de 22 años, pero las exacciones sociales sólo después de 30 años.
- Un recargo del 2 % al 6 % se añade a la bonificación imponible superior a 50.000 €, fuera de los terrenos a construir, y una cesión importante puede desencadenar las contribuciones a los altos ingresos.
- La residencia principal sigue exenta de valor, sin condiciones de duración.
¿La valoración inmobiliaria ha aumentado realmente al 18,6 % en 2026?
No, la mejora inmobiliaria de los particulares sigue siendo del 17,2 por ciento de las exacciones sociales en 2026. El tipo que ha aumentado es el tipo general, el de los ingresos de capital mueble, las ganancias de venta de valores y el alquiler amueblado.
Un vendedor firma un compromiso en enero de 2026. Mientras tanto, leyó que el flat tax aumentó a 31,4 % y que las exacciones sociales suben a 18,6 %. Rehace su cálculo y añade 1,4 puntos a su nota fiscal. En su venta de apartamento alquilado desnudo, sin embargo, nada ha cambiado: sus exacciones sociales siguen siendo al 17,2 %.
La mecánica se basa en una sola cifra: la CSG. La Ley de financiación de la seguridad social para 2026 creó una contribución financiera para la autonomía que eleva la CSG a los ingresos del capital de 9,2 % a 10,6 %. Pero el legislador no aplicó este aumento a todas las categorías. Ahora existen dos tipos de exacciones sociales, y la mejora inmobiliaria figura entre las categorías que quedan al tipo reducido, junto con los ingresos de la tierra, el seguro de vida y los contratos de capitalización. El total se divide en tres ladrillos: la CSG, la CRDS al 0,5 % y la exacción de solidaridad al 7,5 %. Sólo la primera ha cambiado, y sólo para una parte de los ingresos.
¿Por qué coexisten dos tasas de impuestos sociales en 2026?
En la actualidad se aplican dos tipos de impuestos sociales según la categoría de ingresos: 18,6 % para los ingresos que han experimentado el aumento de la CSG, 17,2 % para los que han conservado la CSG en 9,2 %. La frontera no separa el patrimonio del financiero: se lee categoría por categoría.
El tipo general del 18,6 % (CSG 10,6 % más CRDS 0,5 % más la exacción de solidaridad 7,5 %) afecta a las rentas de capital mueble, dividendos e intereses, las ganancias de venta de valores y activos digitales, así como las rentas de alquiler amuebladas, que corresponden a los beneficios industriales y comerciales. Este aumento eleva el flat tax del 30 % al 31,4 % (12,8 % más 18,6 %).
El tipo reducido del 17,2 % (CSG 9,2 % más CRDS 0,5 % más la tasa de solidaridad 7,5 %) sigue siendo aplicable a una lista limitada que figura en el Código de la Seguridad Social: los ingresos por tierra, es decir, el alquiler desnuda, las ganancias inmobiliarias de los particulares, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los bienes de alquiler, las ganancias inmobiliarias de los particulares, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los productos de la tierra, los bienes de consumo, los bienes de consumo y los productos de la tierra, los bienes de consumo, los bienes de consumo y los bienes de consumo, los bienes de consumo y los servicios de consumo, los bienes de consumo y servicios de la tierra, así como los bienes de consumo, los bienes de consumo y los servicios de consumo, los bienes de consumo y los servicios de consumo, los bienes de consumo y los servicios de consumo, los bienes de consumo y los bienes de consumo, los consumidores, los consumidores y los consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores y los consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores y los consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores y los consumidores, los consumidores, los consumidores y los consumidores y los consumidores, los consumidores, los consumidores y los consumidores, los consumidores y los consumidores y los consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores y consumidores, los consumidores, los consumidores, los consumidores y consumidores y consumidores, los consumidores y consumidores, por los consumidores, por productos de consumo, por productos de consumo, incluidos, por elSeguro de vida y contratos de capitalización, así como algunos productos de ahorro de vivienda y del plan de ahorro popular.
En otras palabras, una renta de naturaleza financiera puede mantenerse perfectamente al tipo reducido. Consecuencia práctica, a menudo mal entendido: en una recompra de seguro de vida, la parte social permanece en el 17,2 %. El total con el impuesto sobre la renta se sitúa en el 30 % cuando se aplica el tipo a tanto alzado del 12,8 %, y en el 24,7 % para un contrato de más de ocho años cuyos productos corresponden al tipo del 7,5 %, hasta el límite de 150 000 € de primas netas. En ninguno de estos casos el total asciende al 31,4 %. Decir que los ingresos financieros han pasado al 18,6 % es, por tanto, inexacto: sólo algunas categorías lo han sufrido.
El PEA y el PER no están protegidos
El PEA, primero: las ganancias registradas en el momento de la retirada son del 18,6 %, sin perjuicio de las normas de tipos históricos aplicables a determinadas ganancias anteriores. El PIR, cuya ausencia de la lista ha alimentado un debate sostenido en el invierno 2025 y 2026, incluso para los PER-SAURES. La lectura mayoritaria retiene la aplicación del tipo general, pero este punto queda por confirmar caso por caso con su consejo.
Una entrada en vigor diferenciada
El aumento no entró en vigor en la misma fecha para todos los ingresos, lo que rara vez se recuerda. En el caso de los ingresos del patrimonio, que incluyen los ingresos por tierra y los beneficios industriales y comerciales del alquiler amueblado, se aplica desde la imposición de los ingresos del año 2025, por lo tanto desde la declaración depositada en la primavera 2026. En el caso de los productos de inversión, se aplica a partir del 1 de enero de 2026 las normas de tipos históricos que siguen protegiendo determinados productos adquiridos o registrados antes de esa fecha.
| Categoría de ingresos | Naturaleza de los ingresos | CSG 2026 | Total de las exacciones sociales 2026 |
|---|---|---|---|
| Dividendos e intereses (ingresos por concepto de bienes muebles) | financiero | 10,6 % | 18,6 % (tasa general) |
| Más pérdidas de la cesión de valores | financiero | 10,6 % | 18,6 % (tasa general) |
| Valor añadido de los activos digitales | financiero | 10,6 % | 18,6 % (tasa general) |
| Ganos de PEA constatados en el momento de la retirada | financiero | 10,6 % | 18,6 % (tasa general, sujeto a los tipos históricos) |
| Productos de PIR en el momento de la salida | financiero | 10,6 % | 18,6 % (tasa general, punto por confirmar) |
| Ingresos por alquiler amueblado (BIC) | Bienes inmuebles | 10,6 % | 18,6 % (tasa general, desde los ingresos 2025) |
| Productos de seguro de vida | financiero | 9,2 % | 17,2 % (tasa reducida) |
| Ingresos por contratos de capitalización | financiero | 9,2 % | 17,2 % (tasa reducida) |
| Productos de ahorro de vivienda y PEP cubiertos por la excepción | financiero | 9,2 % | 17,2 % (tasa reducida) |
| Ingresos por tierra (alquiler desnuda) | Bienes inmuebles | 9,2 % | 17,2 % (tasa reducida) |
| Más ganancias inmobiliarias de los particulares | Bienes inmuebles | 9,2 % | 17,2 % (tasa reducida) |
Lectura indicativa basada en el artículo L. 136-8 del Código de la Seguridad Social en su redacción de la LFSS 2026. Los porcentajes indicados son tasas de imposición, no indicaciones de rendimiento.
Esta frontera tiene una consecuencia directa: un mismo bien genera diferentes exacciones sociales según se alquila desnudo, al 17,2 %, o amueblado, al 18,6 %. No hay que confundir este tema con el del estatuto del arrendador. Más allá de 23 000 € de ingresos anuales que superan las otras rentas profesionales del hogar, dos condiciones acumulativas, el arrendador en amueblado se convierte en profesional y entonces se eleva a las cotizaciones sociales de los trabajadores independientes, que sustituyen a las exacciones sociales del patrimonio y siguen una lógica de tipos totalmente diferentes. Por lo tanto, la pregunta correcta no es si los ingresos son inmobiliarios o financieros, sino en qué categoría se aplican.
Un último punto técnico merece ser recordado: la fracción de CSG deducible de la renta imponible sigue fijada en 6,8 puntos, incluso cuando la CSG se eleva al 10,6 %. Esta deducibilidad supone, sin embargo, una imposición al régimen progresivo. Por lo tanto, nunca juega sobre una mejora inmobiliaria, gravada a un tipo a tanto alzado, ni sobre rentas dejadas a la tasa a tanto alzado única.
¿Por qué se han ahorrado algunas categorías?
La dualidad de tipos no estaba prevista inicialmente, y el proyecto de ley de financiación de la seguridad social para 2026 tenía un aumento uniforme de la CSG en el conjunto de los ingresos del capital, y el Senado había suprimido el artículo que elevaba la tasa del 9,2 % al 10,6 %. El Gobierno lo restableció el 4 de diciembre de 2025 mediante una enmienda que rebautizó el nombre de la medida contribución financiera para la autonomía y la asignación de una lista limitada de exclusiones.
La breve exposición de esta enmienda explica la razón en una oración: el Gobierno, escribió, la la la la la no tiene intención de penalizar a los ahorristas y a la inversión en alquiler la la CIA mantiene la CSG en un 9,2 por ciento sobre los ingresos por tierra y las ganancias inmobiliarias, los contratos de seguro de vida, los planes y contratos de ahorro de vivienda y los planes de ahorro popular, y concentra el aumento de 1,4 puntos en los ingresos de ahorro financiero, en beneficio de la rama autónoma y la contratación de 4.500 profesionales en EHPAD. El texto se presenta como una vía de transacción para permitir que el debate continúe.
¿Cuánto cuesta realmente una ganancia inmobiliaria en 2026?
Se impone una bonificación inmobiliaria al 19 % de impuesto sobre la renta y al 17,2 % de impuestos sociales, lo que representa una base del 36,2 % de la bonificación neta imponible antes de impuestos.
Sin embargo, esta base de 36,2 % no es la factura final de una cesión importante, ya que dos capas se añaden por encima.
En primer lugar, se aplica un recargo progresivo del 2 % al 6 % sobre la bonificación imponible superior a 50.000 € por cedente, fuera de los terrenos a construir. El tipo aumenta por etapas: 2 % más allá de 50.000 €, hasta un 6 % más allá de 260.000 € más valor imponible.
A continuación, la plus-valoración aumenta la renta fiscal de referencia y puede desencadenar dos contribuciones distintas: la contribución excepcional sobre los altos ingresos, y, desde la Ley de finanzas para 2025, la contribución diferencial sobre los altos ingresos, que se dirige a los hogares cuyo ingreso de referencia supera los 250.000 € para una persona sola y 500.000 € para un par. Una cesión importante puede hacer que estos umbrales superen en un solo año. Presentar 36,2 % como el coste total sería, por lo tanto, engañoso para un vendedor que realiza varios cientos de miles de euros de ganancia.
Un punto de vocabulario, a menudo fuente de errores: vender un bien a través de una sociedad civil inmobiliaria no cambia este régimen cuando la SCI es translúcida, llamada al impuesto sobre la renta. Una SCI que ha optado por el impuesto sobre sociedades, en cambio, es un cálculo totalmente diferente, detallado en nuestro artículo sobre la valor de la vivienda en SCI.
Caso especial de los no residentes
Se impone un vendedor no residente sobre la base de una tasa específica, distinta de los artículos contemplados en la excepción al aumento de CSG. Existen dos lecturas en los profesionales: algunos retienen el tipo reducido del 17,2 %, como para un residente, otros señalan que la redacción adoptada excluye a los no residentes del régimen de excepción y conduce, por lo tanto, al 18,6 % para la misma cesión. El punto no se ha decidido hasta la fecha y debe ser verificado antes de cualquier firma.
En cambio , se establece un elemento: el no residente afiliado a un régimen obligatorio de seguridad social de un Estado del Espacio Económico Europeo o de Suiza no paga ni CSG ni CRDS , sino únicamente la exacción de solidaridad del 7,5 %. Fuera de esta zona , las exacciones sociales se deben en su totalidad .
¿Después de cuántos años se libera una ventaja inmobiliaria?
La mejora inmobiliaria está exenta de impuestos sobre la renta después de 22 años de tenencia, pero de impuestos sociales sólo después de 30 años. Es el matiz que hace caer la idea recibida de una exención adquirida después de algunos años.
La reducción por período de detención sigue dos ritmos distintos en la misma plus-valoración. Para el impuesto sobre la renta, es del 6 % anual del 6o al 21o año y luego del 4 % el 22o: la exención se adquiere después de 22 años. Para las exacciones sociales, sólo es del 1,65 % anual del 6o al 21o año, del 1,60 % el 22o y del 9 % anual después: la exención sólo llega después de 30 años.
La consecuencia es contraintuitiva: entre 22 y 30 años de posesión, su valor añadido está totalmente exento del impuesto sobre la renta, pero sigue estando parcialmente sujeto a las exacciones sociales al 17,2 %. Por lo tanto, mantener un bien 25 años no lo exime completamente.
Estas tasas no cambiaron en 2026. En el otoño de 2025 se debatieron varias reformas, entre ellas una enmienda que reducía la exención del impuesto sobre la renta a 17 años y una refundición senatorial basada en un coeficiente de erosión monetaria. Ninguna sobrevivió al transporte parlamentario, y la Ley de finanzas para 2026 deja sin cambios la escala de 22 y 30 años.
La residencia principal del cedente en el día de la venta está exenta de toda condición de duración: la exención se aplica desde el primer año y cualquier cesión cuyo precio sea inferior o igual a 15 000 € también escapa al impuesto.
Aquí se sitúa el principal riesgo patrimonial. Los errores más costosos en una venta inmobiliaria no se ven en el momento de firmar: un bien vendido a 26 años de posesión creyendo la exención total adquirida, un alquiler amueblado sin medir el paso al 18,6 %, una mejora realizada justo por encima del umbral de sobretasa. Ninguno se manifiesta en el momento, todas se pagan en el momento de la declaración.
Cómo Finary One asegura sus arbitrajes inmobiliarios
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En concreto, antes de una cesión, un gestor privado compara el coste neto de una venta en vivo o en SCI, lo coloca en una estrategia deinversión inmobiliaria, estudia una reinversión en otros soportes inmobiliarios como SCPI y articula todo con sus sobres financierosEl mismo razonamiento se aplica a la categoría de arrendamiento desnuda: un alquiler desnuda no se compara con un alquiler amueblado, y una recompra de seguro de vida no se compara con un dividendo, porque las exacciones sociales no son las mismas.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica el flat tax al 31,4 % a la mejora inmobiliaria?
No. El flat tax del 31,4 % (12,8 % de impuesto sobre la renta y 18,6 % de impuestos sociales) se refiere a los ingresos de capital mueble y las ganancias de valores mobiliarios. La mejora inmobiliaria de los particulares se rige por un régimen distinto: el 19 % de impuesto sobre la renta y el 17,2 % de impuestos sociales.
¿Los ingresos por tierra aumentan al 18,6 por ciento en 2026?
No. Los ingresos por tierra, procedentes del alquiler desnudo, siguen estando sujetos al 17,2 % de las exacciones sociales, que conservan la CSG en 9,2 %. Sólo el alquiler amueblado, impuesto en la categoría de beneficios industriales y comerciales, soporta el tipo general del 18,6 %, y ello desde la imposición de los ingresos del año 2025.
¿El seguro de vida sufrió el aumento de la CSG en 2026?
No. Los productos de seguro de vida y de contratos de capitalización han conservado la CSG en 9,2 % y siguen estando sujetos a un 17,2 % de exacciones sociales, aunque se trate de ingresos de naturaleza financiera. En una recompra, el total con el impuesto sobre la renta se eleva al 30 % con el tipo a tanto alzado del 12,8 %, y al 24,7 % para un contrato de más de ocho años que se eleva al tipo de 7,5 %. Nunca 31,4 %.
¿Están afectados el PEA y el PER por el aumento?
Sí. Ni el PEA ni el PIR figuran en la lista de ingresos mantenidos en el 9,2 % de CSG. Por lo tanto, las ganancias de PEA registradas en el momento de una retirada se sitúan en el tipo general del 18,6 %, sin perjuicio de las normas de tipos históricos aplicables a determinadas ganancias anteriores. Para el PIR, incluida la garantía, la lectura mayoritaria retiene también el tipo general, pero este punto merece ser confirmado caso por caso.
¿Un no residente que vende bienes en Francia es del 17,2 % o del 18,6 %?
El punto no se decide: los no residentes se imponen sobre la base de una tasa específica, distinta de los artículos contemplados en la excepción, y los profesionales se distribuyen entre el tipo reducido del 17,2 % y el tipo general del 18,6 %. En cambio, el no residente afiliado a un régimen obligatorio de seguridad social de un Estado del Espacio Económico Europeo o de Suiza sólo paga la tasa de solidaridad del 7,5 %.
¿Cuál es el coste total de una valoración inmobiliaria en 2026?
La base es del 36,2 % de la bonificación neta imponible: 19 % de impuesto sobre la renta y 17,2 % de exacciones sociales. Más allá de 50.000 € de bonificación imponible, se añade un recargo del 2 % al 6 %. Una cesión importante puede además desencadenar la contribución excepcional sobre los altos ingresos y la contribución diferencial sobre los altos ingresos.
¿Cuántos años después no se paga ningún valor inmobiliario?
El impuesto sobre la renta se elimina después de 22 años de detención, pero las exacciones sociales sólo después de 30 años. Entre 22 y 30 años, la bonificación está exenta del impuesto sobre la renta pero sigue estando parcialmente sujeta a las exacciones sociales en 17,2 %. La Ley de presupuestos para 2026 no modificó esta escala.
¿Se grava la venta de la residencia principal?
No. La mejora de la venta de la residencia principal del cedente en el día de la cesión está totalmente exenta, sin condiciones de duración de la tenencia, y la exención se aplica desde el primer año, a diferencia de los demás bienes inmuebles.
Fuentes
- Ley No 2025-1403 de 30 de diciembre de 2025 de financiación de la seguridad social para 2026 , artículo 12: aumento de la CSG sobre los ingresos del capital del 9,2 % al 10,6 % y lista de excepciones
- Código de la Seguridad Social, arts. L. 136-6 (Ingresos del patrimonio) y L. 136-7 (Productos de colocación): ámbito de ambas categorías y entrada en vigor diferenciada
- CGI art. 244 bis A, sobre las ganancias inmobiliarias de los no residentes, y CJUE, de Ruyter, asunto C-623/13, sobre la exención de CSG y de CRDS de los afiliados a un régimen de seguridad social de otro Estado miembro
- Ley No 2026-103 de 19 de febrero de 2026 de finanzas para 2026: mantenimiento del sistema de reducción por período de detención
Avisos reglamentarios:
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