¿Vender a través de una SCI borra la ventaja inmobiliaria?
Actualizado el 10 de agosto de 2026.
No. Vender un bien a través de una sociedad civil inmobiliaria (SCI) no hace desaparecer la mejora inmobiliaria: esto cambia solamente el régimen que se aplica. En una SCI translúcida, llamada
Riesgo. Este artículo tiene un objetivo informativo y pedagógico; no constituye un asesoramiento personalizado. Invertir implica riesgos, en particular de pérdida de capital. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro.- En una SCI translúcida propiedad exclusiva de personas físicas, la cesión del inmueble sigue el régimen de las ganancias inmobiliarias de los particulares: 19 % del impuesto sobre la renta más 17,2 % de las exacciones sociales, es decir 36,2 % antes de impuestos.
- Las deducciones por período de detención eximen al impuesto sobre la renta de más de 22 años, pero las exacciones sociales sólo más allá de 30 años.
- La cesión por una persona física de participaciones de una SCI translúcida se rige por el mismo régimen, pero el período de tenencia se computa a partir de la adquisición de las participaciones por el cedente, no de la adquisición del bien por la sociedad.
- En el IS , la mejora se determina de acuerdo con las normas del impuesto de sociedades: las amortizacións efectuadas reducen el valor contable neto del inmueble y no se aplica ninguna reducción por período de tenencia .
- Los alquileres cuentan tanto como la salida: escala del impuesto sobre la renta más 17,2 % de exacciones sociales en un SCI translúcido, IS a 15 % y luego 25 % después de amortización en un SCI en el IS.
- La sobretasa progresiva del 2 % al 6 % por encima de 50.000 € de más-valor imponible sólo se refiere a las ganancias inmobiliarias de los particulares.
¿Una SCI translúcida vende realmente como un particular?
Sí. Las normas aplicables son exactamente las mismas que para una venta en directo: el mismo régimen, las mismas tasas, las mismas reducciones por tiempo de detención. La SCI translúcida no crea ningún régimen de excepción y no atenúa en nada la mejora.
Pero la intromisión de la sociedad modifica dos parámetros del cálculo: el período de retención retenido y el precio de adquisición retenido. Dos operaciones económicas cercanas, vender el inmueble por la empresa o vender las participaciones, pueden conducir a gravámenes muy diferentes, aunque el régimen aplicado sea idéntico. Es ahí donde se sitúa lo esencial del en juego, y no en la elección de un régimen supuestamente más favorable.
Se requiere un punto de vocabulario antes de los números, ya que controla todo lo demás. Se dice comúnmente SCI translúcido : la sociedad no paga el impuesto por sí misma, determina un resultado que cada socio declara según las normas que le son propias. Se habla de impuesto sobre la renta en el caso particular en que todos los asociados son personas físicas : sólo se aplicarán las normas de la IR. Si uno de los socios está sujeto al impuesto de sociedades, uno de ellos será el de la sociedad. régimen híbrido se instala en la misma SCI: la cuota de este socio se determina según las normas de la IS, la de las personas físicas permanece en la IR. Este artículo trata el caso estándar, el de una SCI translúcida propiedad exclusiva de personas físicas.
Cuando tal SCI vende su edificio, la mejora se impone exactamente como si usted vendiera En vivoEl Código Fiscal General se refiere expresamente a las sociedades de personas no sujetas al impuesto sobre sociedades y se impone a cada socio la cuota que le corresponde.
El tipo aplicable es del 19 % del impuesto sobre la renta, a los que se añade el 17,2 % de las exacciones sociales, o 36,2 % de la valoración neta imponible La reforma de 2026 no ha elevado este tipo al 18,6 %: el aumento de las exacciones sociales se refiere a los ingresos muebles y el alquiler amueblado, no la mejora inmobiliaria, que queda en 17,2 %.
El factor decisivo sigue siendo la duración de la tenencia, que reduce la rentabilidad bruta a dos ritmos distintos; la reducción alcanza el 100 % al cabo de 22 años para el impuesto sobre la renta, pero sólo después de 30 años para las exacciones sociales; por lo tanto, entre 22 y 30 años, la rentabilidad está exenta de impuestos sobre la renta, pero está parcialmente sujeta a las exacciones sociales.
Por último, más allá de 50.000 € de plus-valor imponible se añade una sobretasa progresiva del 2 % al 6 %. Se refiere únicamente a las ganancias inmobiliarias de los particulares, es decir, la cesión de participaciones por una persona física y la venta de un inmueble por una SCI translúcida propiedad de personas físicas. La introducción de una SCI translúcida no permite escapar de ninguno de estos tres niveles de imposición.
¿Hay que vender el edificio o las partes de la SCI?
En una SCI translúcida, ambas vías están sujetas al mismo régimen de rentabilidad. Vender las participaciones en lugar de que el inmueble no hace cambiar a ninguna fiscalidad más suave.
Cuando una persona física ceda participaciones de una SCI translúcida cuyo activo sea principalmente inmobiliario , la ganancia se regirá exclusivamente por el régimen de las ganancias inmobiliarias de los particulares: incluso el 19 % más el 17,2 % , mismas deducciones por tiempo de tenencia , incluso sobretasas que sobre la venta del inmueble . La sociedad debe estar a preponderancia inmobiliaria , es decir , poseer por más del 50 % de su activo bienes inmuebles no destinados a su explotación: una SCI cuyo objeto y activo sean exclusivamente inmuebles , caso elegido aquí , cumple esta condición por construcción .
Por lo tanto, las normas son idénticas, pero dos parámetros de cálculo cambian según la vía elegida: el período de retención y el precio de adquisición. Los plazos de retención se calculan por períodos de doce meses, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de cesión, pero el objeto cedido no es el mismo en ambos casos.
- Usted vende las acciones de la SCI : la duración se calcula a partir de la Fecha de adquisición de las acciones por el cedente, y el precio de adquisición retenido es el de las acciones. Un socio que entró hace tres años en una SCI 30 tiene sólo tres años de anticuación.
- La SCI vende el edificio. : la duración se calcula a partir de la Fecha de adquisición del bien por la propia sociedad, y el precio de adquisición retenido es el del inmueble. La antigüedad es la de la sociedad, no la de los socios.
La consecuencia es importante y rara vez se espera: cuando se cedan participaciones de SCI a un tercero, éste se beneficiará a continuación de la anterior propiedad del bien por la sociedad, incluso si acaba de adquirir sus acciones. Si hace vender el inmueble por la SCI, la reducción por tiempo de detención se calcula sobre los años de detención de la sociedad, que pueden llevarlo a la exención completa. A la inversa, si revende sus acciones poco después de haberlas adquirido, el recuento comienza de cero.
El precio de adquisición tiene un efecto similar: el precio pagado por acciones corresponde al valor del inmueble menos el pasivo de la empresa: las participaciones adquiridas mientras que un crédito importante quedaba por reembolsar tienen un valor bajo, lo que aumenta automáticamente el valor más alto constatado en el momento de su reventa, aunque el inmueble se haya valorado poco entre tanto.
La cesión de participaciones implica además sus propios costes de transacción. Las participaciones de una SCI con preponderancia inmobiliaria soportan un derecho de registro de 5 %, frente al 3 % en el caso de otras sociedades civiles, y si las participaciones se transfieren en el plazo de tres años de una aportación de inmueble a la SCI, se aplicarán los derechos de traslado inmobiliarios, y no el simple derecho de cesión de participaciones.
¿Y si la SCI está al impuesto de sociedades?
En el IS, la mejora de valor ya no se determina según el régimen de los particulares sino según las normas del impuesto de sociedades, sin ninguna reducción por tiempo de posesión. En la salida, el tiempo ya no juega a su favor. Razonar sobre la única cesión sería, sin embargo, incompleto: la diferencia entre los dos regímenes se juega sobre todo durante los quince o veinte años de detención.
Durante la detención, la imposición de alquileres suele ser más pesada que la de la mejora de la renta
En una SCI translúcida, los alquileres de alquiler desnuda son ingresos por concepto de tierras, impuestos al Escala del impuesto sobre la renta más 17,2 % de exacciones sociales. Para un asociado ya con un tramo marginal del 41 % o 45 %, la fijación de cada euro de alquiler se aproxima al 58 a 62 %.
Hay un punto que merece ser subrayado: el socio se grava por translucidez sobre su cuota del resultado de la empresa, haya o no aprehendido los alquileres. El resultado mantenido en efectivo en la SCI, o dejado en cuenta corriente, se impone de la misma manera que si se hubiera distribuido. Por lo tanto, el impuesto se debe, aun cuando las cantidades no se hayan incorporado al patrimonio personal del socio, lo que crea un desfase entre la carga fiscal y el efectivo efectivamente disponible.
En una SCI al impuesto de sociedades, este mismo ingreso de alquiler se ve aplicado considerablemente más amplio, en primer lugar elamortización del edificio, que viene cada año a reducir el resultado imponible. Este resultado es a menudo cerca de cero durante largos años, y el resto se grava a 15 % hasta 42.500 € de beneficio para las PYME subvencionables (cifra de negocios de 10 millones de euros, capital de propiedad de al menos un 75 % por personas físicas), 25 % más allá. El efectivo que se conserva en la empresa financia entonces el reembolso del crédito.
Este segundo punto, y no el de la mejora, es el que más frecuentemente resuelve el arbitraje por un patrimonio o una renta elevada, cuyo tramo marginal ya es fuerte: Alojamiento de los ingresos de alquiler en una empresa en la IS durante la fase de tenencia mejora la rentabilidad neta del activo y facilita el reembolso de la deuda, con el fin de aceptar una reventa más costosa a plazo. Un matiz que debe mantenerse en mente: sacar esta tesorería de la sociedad hacia el patrimonio privado desencadena el flat tax de 31,4 % sobre los dividendos (12,8 % de impuesto sobre la renta y 18,6 % de exacciones sociales desde la LFSS 2026).
Cuando sale, las amortiguaciones vuelven
La diferencia es: amortización. Cada euro deducido durante la tenencia reduce el valor contable neto del inmueble. En la reventa, la mejora se calcula por diferencia con este valor contable neto, y no con el precio de compra. Cuanto más depreciado hayas, más alto es el valor imponible, y no hay ninguna reducción por tiempo de tenencia que lo atenúe.
Es la factura aplazada. La ventaja de la IS es inmediata y visible; su coste sólo aparece en el momento de la cesión, en el cálculo de la mejora.
Vender las participaciones de una SCI a la IS: el descuento de impuestos latente
La cesión de las participaciones de una SCI a la IS sale del régimen inmobiliario: se trata de las ganancias de valores, por lo que en principio se sitúa en el 31,4 % del flat tax. Este tipo sólo se aplica a este caso preciso y no se aplica nunca a la mejora inmobiliaria de una SCI translúcida , que permanece en el 36,2 %.
Sin embargo, la tasa no indica el costo económico real. Cuando el inmueble figure en el balance con un valor neto contable reducido por las amortizacións efectuadas, el comprador de las participaciones solicitará un precio reducido del impuesto de sociedades latente sobre la mejora. La lógica es mecánica: al comprar las acciones, se hace cargo de los mismos activos en el mismo balance, con la misma mejora latente que se soporta el día en que el inmueble será vendido. Este descuento no tiene ninguna base legal, se trata de una práctica de negociación, pero es sistemática en las transacciones sobre participaciones de empresas en el IS. El vendedor soporta, por lo tanto, el impuesto latente no ante la administración, sino en el precio.
| Vía de cesión | Alquileres durante la detención | Régimen de valoración | Impuestos indicativos sobre el valor añadido | Abasto por tiempo |
|---|---|---|---|---|
| Edificio vendido por una SCI translúcida | Ingresos por tierra en el régimen de la IRI (TMI hasta un 45 %) + 17,2 % de PS | Valor añadido de los bienes inmuebles de las personas | 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % | Sí: IR a 22 años, PS a 30 años, duración descuentada desde la adquisición del bien por la SCI |
| Partes de una SCI translúcida con preponderancia inmobiliaria | Ingresos por tierra en el plan de pensiones de la IR + 17,2 % de PS | Valor añadido de los bienes inmuebles de las personas | 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % | Sí, pero el tiempo de la adquisición de las acciones por el cedente se ha deducido |
| Edificio vendido por una SCI a la IS | Resultado después de la amortización: IS 15 % hasta 42 500 €, luego 25 %; flat tax 31,4 % en caso de distribución | Plus-valor determinado según las normas de la IS | IS 15 % / 25 % sobre la diferencia con el valor neto contable | No. |
| Cuotas de SCI en el IS | Resultado tras la amortización: IS 15 % / 25 %; flat tax 31,4 % en caso de distribución | Plus-value mobilière | Flat tax 31,4 % | No, y descuentos de impuestos latentes negociados por el comprador |
Lectura indicativa de los regímenes, sin impuestos ni situaciones particulares (residencia principal, no residentes). Los porcentajes indicados son tipos impositivos, no indicaciones de rendimiento.
En el IR, la duración reduce la calificación; en el IS, las amortizaciónes realizadas crean una factura pospuesta. Ninguna de las vías borra la mejora.
Translucidez o IS: ¿en qué se decide realmente el arbitraje
Ninguno de los dos regímenes tiene primacía en absoluto. La SCI translúcida recompensa el período de tenencia pero grava los alquileres a la escala; la IS reduce los alquileres y luego presenta la adición a la cesión. El régimen más ventajoso es el que cuesta más barato durante todo el período de detención, incluidos los alquileres, y no sólo el día de la reventa.
- El nivel de alquiler y la presencia de un crédito. El capital reembolsado al banco no se deducible en ninguno de los dos regímenes. Por lo tanto, en el IR el impuesto se debe a un alquiler del que una gran parte ya sirve para reembolsar el préstamo, lo que amplifica muy fácilmente de dos tercios la capacidad de reembolso.
- El tramo marginal de los socios. El diferencial fiscal anual con un resultado gravado del 15 % o del 25 % a menudo supera los 40 puntos porcentuales o el 45 %, siendo este el argumento más concreto a favor del IS.
- El horizonte de detención. Una larga detención, más allá de 22 y más de 30 años, conduce a la exención progresiva de la mejora en una SCI translúcida, lo que el IS nunca permite.
- El objetivo patrimonial. Para consumir los alquileres en ingresos complementarios, la translucidez evita la segunda etapa de imposición a la salida de la tesorería. Para acumular, comprar otros bienes por efecto de palanca bancaria y transmitir la estructura a los niños, el IS es más pertinente en la mayoría de los casos.
Un último parámetro pesa pesado: la opción para el IS puede ser cancelada hasta el quinto ejercicio y luego se convierte en definitiva. El tema se detalla en nuestro artículo dedicado a la elección entre SCI en la IRI y SCI en la ISI.
El caso que acumula las dos ventajas: el alquiler amueblado
Un régimen que aún no ha sido objeto de este arbitraje binario: la Alquiler amueblado no profesional (LMNP), ejercida en directo o a través de una empresa dedicada como ladepreciación de los bienes durante la tenencia , con exacciones sociales al 18,6 % sobre el resultado; el estatuto sigue siendo no profesional hasta que los ingresos del hogar no superen los 23.000 € o sigan siendo inferiores a los otros ingresos profesionales . Y a la reventa , se aplica el régimen de las ganancias inmobiliarias de los particulares , con sus reducciones por tiempo de detención.
En otras palabras, un esquema LMNP de 30 años limita fuertemente la imposición de los ingresos de alquiler durante la tenencia y luego conduce a una exención completa de la mejora de la venta a largo plazo, la reducción que elimina el impuesto sobre la renta a 22 años y las exacciones sociales a 30 años. Sin embargo, debe establecerse una reserva seria: desde la Ley de finanzas 2025, las amortizaciónes deducidas se reintegran en la base de la mejora imponible de los arrendamientores amueblados no profesionales, lo que sólo una tenencia muy larga neutraliza. Este régimen debe ser estudiado con un consejo fiscal, teniendo en cuenta su situación, antes de cualquier compromiso.
Cómo Finary One te ayuda a arbitrar antes de vender
Decidir vender el inmueble o las participaciones, en una SCI translúcida o en una SCI a la IS, equivale a arbitrar entre su fiscalidad de hoy, su horizonte de tenencia y su proyecto de transmisión. Un gestor privado Finary One lee su situación en tres planos: la protección (regímenes matrimoniales, cláusula beneficiaria, transmisión de las participaciones), la estructuración (elección del vehículo, desmembramiento, donaciones, articulación entre patrimonio privado y profesional) y las sobres de inversión destinadas a acoger el producto de la cesión.
Finary One hace asesoramiento en inversión personalizado y coordina la discusión con su notario, su abogado fiscalista y su contable, sin reemplazarlos. El objetivo es una lectura cifrada de las opciones antes de la firma, cuando todavía es el momento de modificarlas. La lógica es la del libro de Mounir Laggoune, Invertir para ser libre : estructurar antes de optimizar. Para ir más lejos, descubra Finary One.
Para profundizar la fiscalidad de la SCI , la elección entre SCI en la IRI y SCI en la ISI, y, más ampliamente, nuestro Guía de la inversión de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Vender el edificio de la SCI o vender sus acciones cuesta menos?
En una SCI translúcida, ambas vías están sujetas al mismo régimen de las ganancias inmobiliarias de los particulares, con el mismo tipo global del 36,2 % y las mismas reducciones por tiempo de tenencia. La cesión de participaciones soporta además un derecho de registro del 5 %. Por lo tanto, las normas son idénticas, pero dos parámetros de cálculo cambian: el período de retención retenido, descifrado desde la adquisición de las participaciones o desde la adquisición del inmueble por la sociedad, y el precio de adquisición retenido, el de las participaciones o el del inmueble. En una situación económica comparable, el impuesto realmente adeudado puede ser muy diferente según la vía elegida.
¿El período de detención se calcula de la misma manera en las acciones y en el bien?
No, y es una diferencia decisiva, cuando las acciones se transfieren, la duración es corta desde la fecha de adquisición de las acciones por el cedente. Cuando la SCI vende el inmueble, corre desde la fecha de adquisición del bien por la sociedad. Consecuencia: un tercero que compra las acciones se beneficia de la antigüedad de posesión del bien por la SCI, aunque acaba de entrar en el capital.
¿Una SCI en el IS permite pagar menos impuestos?
Durante la tenencia, a menudo sí: las amortizacións reducen el resultado imponible y el IS se aplica al 15 % hasta 42.500 € de beneficio, y luego al 25 %, donde los ingresos de la tierra se gravarían en el plan de la IR más 17,2 % de exacciones sociales. En la reventa, el beneficio se invierte: la mejora se determina según las normas del impuesto de sociedades, por diferencia con un valor neto contable reducido por las amortizacións, y sin reducción por período de retención.
¿Después de cuántos años se ha exonerado de la mejora de la propiedad de una SCI?
Para una SCI translúcida, la exención del impuesto sobre la renta se adquiere después de 22 años de tenencia, y la de las exacciones sociales después de 30 años. Entre 22 y 30 años, la mejora sigue estando parcialmente sujeta a las exacciones sociales.
¿Por qué el comprador de acciones de una SCI en el IS pide un descuento?
Porque recoge el balance tal como está, con un inmueble con un valor neto contable reducido por las amortizaciónes y, por lo tanto, una mejora latente intacta. Negocia un precio reducido del impuesto de sociedades latente que soportará el día de la reventa del bien. Es una práctica de mercado, sin base legal, pero sistemática.
¿Cambiar por una SCI cambia las exacciones sociales sobre la rentabilidad?
No. La mejora inmobiliaria de una SCI translúcida sigue sujeta a las exacciones sociales al 17,2 %, como una venta en directo. El aumento del 2026 al 18,6 % se refiere a los ingresos muebles y el alquiler amueblado, no la mejora inmobiliaria.
Fuentes
- CGI art. 8, Translucidez de la sociedad civil y CGI art. 206, opción para el impuesto de sociedades (Legitima)
- CGI art. 238 bis K, determinación de la cuota de un socio sujeto al impuesto de sociedades en una sociedad translúcida
- CGI art. 200 B, tasa global del 19 % (Legitima)
- CGI art. 150 VC, reducción por período de detención y BOFIP BOI-RFPI-PVI-20-20, cadencia 22 años / 30 años y recuento por períodos de doce meses
- CGI arts. 31 y 32, determinación del resultado de la tierra
- CGI art. 1609 nonies G, sobretasa sobre las ganancias inmobiliarias elevadas de los particulares (Legitima)
- CGI arts. 726 y 727, derechos de registro sobre las cesiones de participaciones de sociedades con preponderancia inmobiliaria y recalificación en caso de cesión en un plazo de tres años de una aportación
- CGI art. 150 VB, reincorporación de las amortiguaciones en la base de la mejora de los alquiladores en amueblado no profesional, y art. 239 bis AA, équido de familia
- Tasa social 2026 (17,2 % / 18,6 %) (impots.gouv.fr) y Valor añadido de la vivienda (servicio público.fr)
Avisos reglamentarios:
Comunicación de carácter promocional. La inversión implica un riesgo de pérdida de capital, parcial o total. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro. Este artículo tiene un carácter informativo y pedagógico; no constituye ni un asesoramiento en inversión personalizado, ni una recomendación de compra o venta, ni un asesoramiento fiscal.
Antes de realizar cualquier inversión, consulte el Documento de Información Clave (DIC) y, en su caso, un asesor autorizado.
Finary SAS, Empresa de Inversión autorizada por la ACPR con la partida 19283, miembro de la AMAFI. Courtier en Assurance inscribible en la ORIAS con la partida 21001279, adherente de la CNCGP (asociación autorizada por la AMF). Prestatario de Servicios sobre Crypto-Actifs (PSCA) autorizado por el AMF con la referencia A2026-026 y la referencia N2026-008.
