Donner la nue-propriété à vos enfants : combien transmettez-vous selon votre âge ?
Mis à jour le 20 août 2026.
Dans une donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit, qui représente l'immense majorité des donations démembrées, seule la nue-propriété est taxée, et sa valeur se détermine selon l'âge du donateur qui se réserve l'usufruit : 50 % de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans (article 669 du Code général des impôts). Plus vous donnez tôt, plus la part taxable est faible.
Risque Cet article a une vocation informative et pédagogique ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Une donation est en principe irrévocable et ses effets fiscaux dépendent de votre situation. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.- Le barème de l'article 669 du CGI valorise la nue-propriété par tranche d'âge de l'usufruitier, de 10 % avant 21 ans à 90 % au-delà de 91 ans. Le démembrement peut avoir des origines très variées (succession, clause bénéficiaire démembrée, usufruit temporaire), mais lorsqu'il s'agit de donner la nue-propriété d'un actif, le donateur s'en réserve l'usufruit dans la quasi-totalité des cas : c'est donc son âge à lui qui fixe la part taxable.
- Chaque décennie d'attente ajoute environ 10 points à la part taxable : donner à 60 ans coûte moins cher qu'à 70 ans.
- Au décès du parent usufruitier, l'enfant récupère la pleine propriété sans aucun nouvel impôt, en application de l'article 1133 du CGI.
- Les donations consenties depuis plus de quinze ans sortent du rappel fiscal (article 784 du CGI) : le donateur et le donataire retrouvent un abattement plein de 100 000 € par parent et par enfant, ainsi que les tranches basses du barème des droits de donation, qui redeviennent disponibles (article 777 du CGI).
- Le démembrement partage aussi les obligations : entretien pour l'usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil).
- Pour être opposable à l'administration fiscale, la donation doit passer par acte authentique plus de trois mois avant le décès (article 751 du CGI).
Comment l'âge du donateur fixe-t-il la valeur transmise ?
La valeur de la nue-propriété transmise dépend d'un seul chiffre : l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (article 669 du CGI). Comme le donateur se réserve l'usufruit dans la quasi-totalité des donations de nue-propriété, c'est son âge à lui que retient l'administration. Et celle-ci ne taxe pas le bien entier, seulement la part que vous transmettez réellement.
Hélène a 58 ans. Elle détient un appartement loué, valorisé 400 000 €, qu'elle souhaite transmettre à sa fille sans se priver des loyers qu'il génère. Elle ne donne donc pas l'appartement lui-même : elle en donne la nue-propriété et se réserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus jusqu'à son décès. Sa fille est nue-propriétaire aujourd'hui, elle sera pleine propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Démembrer, c'est répartir entre deux titulaires les attributs de la propriété. L'usufruitier reçoit le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (article 578 du Code civil). La nue-propriété, elle, n'a pas de définition légale autonome : elle se définit par différence, comme la propriété privée de l'usage et des fruits. Le nu-propriétaire est bien le propriétaire de l'actif, mais un propriétaire temporairement dépouillé de ces deux prérogatives. À l'extinction de l'usufruit, il ne récupère donc pas seulement le droit de vendre : il retrouve la pleine propriété, c'est-à-dire l'ensemble des droits attachés au bien, l'usage, la gestion, les revenus et la disposition. Quand vous donnez la nue-propriété en gardant l'usufruit, les droits de donation ne portent que sur la valeur de cette nue-propriété, jamais sur celle du bien entier.
Et cette valeur, l'administration la fixe forfaitairement selon l'âge de l'usufruitier, donc, ici, selon le vôtre. C'est le barème de l'article 669 du CGI : plus l'usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, donc plus la nue-propriété transmise est faible.
| Âge de l'usufruitier (le plus souvent le donateur) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété (part taxable) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Hélène a 58 ans : la nue-propriété de son appartement vaut 50 % de 400 000 €, soit 200 000 €. C'est sur ces 200 000 €, et non sur 400 000 €, que se calculeront les droits. Le démembrement est d'ailleurs l'un des leviers d'optimisation fiscale du patrimoine les plus utilisés en transmission.
Plus le donateur usufruitier est jeune, plus la part taxable transmise (nue-propriété) est faible (barème CGI 669).
Pourquoi donner tôt réduit-il le coût de la transmission ?
Donner tôt ne permet pas de transmettre mécaniquement plus. Un appartement de 400 000 € reste un appartement de 400 000 €, quel que soit l'âge du donateur. Ce qui change, c'est le coût fiscal de l'opération : la part taxable grimpe avec l'âge de l'usufruitier, d'environ 10 points par décennie. Le même bien, donné dix ans plus tard, supporte une assiette plus lourde et donc des droits plus élevés.
Le raisonnement peut ensuite être poussé plus loin. À enveloppe de droits constante, l'économie réalisée en donnant tôt permet effectivement de transmettre davantage, à condition de détenir d'autres actifs et d'accepter de s'en dessaisir. Autrement dit, donner tôt fait d'abord payer moins, et ce n'est que dans un second temps, si vous choisissez de réinvestir cette économie dans la transmission, que cela fait transmettre plus.
Reprenons l'appartement de 400 000 €. À 58 ans (tranche 51 à 60 ans), la nue-propriété vaut 50 %, soit 200 000 € d'assiette taxable. Attendre dix ans ferait basculer Hélène dans la tranche 61 à 70 ans : la nue-propriété passe à 60 %, soit 240 000 €. Dix ans d'attente, ce sont 40 000 € de base taxable en plus, sans que le bien ait pris un centime de valeur.
À cet écart s'ajoute l'abattement. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, et cet abattement se recharge tous les 15 ans (source service-public.fr). Si l'appartement appartient au couple, chacun donne 100 000 € de nue-propriété à sa fille, exactement couverts par son abattement : aucun droit à payer.
Et le compteur de 15 ans ne recharge pas seulement l'abattement. Pour liquider les droits d'une nouvelle donation, on tient compte des donations antérieures consenties par le même donateur au même bénéficiaire, sauf si elles remontent à plus de quinze ans : c'est le rappel fiscal (article 784 du CGI). Passé ce délai, la donation précédente sort du calcul : vous retrouvez l'abattement de 100 000 €, mais aussi les tranches basses du barème des droits de donation, soit en ligne directe 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 % jusqu'à 552 324 € (article 777 du CGI). À l'inverse, une nouvelle donation consentie dans les quinze ans est taxée par-dessus l'ancienne, dans les tranches les plus élevées (article 784 du CGI). Deux cycles de quinze ans, ce sont donc deux abattements et deux passages dans les tranches basses.
Le calendrier n'est pas un détail, c'est le levier. Cette logique s'inscrit dans une stratégie plus large pour transmettre son patrimoine de son vivant, que le bien soit un immeuble, des parts de SCPI démembrées ou un portefeuille de titres.
Que se passe-t-il au décès du donateur ?
Rien, fiscalement. Au décès du parent usufruitier, l'usufruit s'éteint et l'enfant nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun impôt ni taxe, en application de l'article 1133 du CGI.
C'est le vrai ressort du démembrement. La transmission n'est fiscalisée qu'une seule fois, au jour de la donation, sur la seule valeur de la nue-propriété. La reconstitution de la pleine propriété au décès échappe totalement aux droits de succession.
Il faut toutefois être précis sur ce que ce mécanisme neutralise et ce qu'il ne neutralise pas. Si l'appartement d'Hélène vaut 400 000 € au jour de la donation et 600 000 € à son décès, sa fille recueille un bien de 600 000 € alors que les droits de donation n'ont porté que sur 200 000 €. La prise de valeur intervenue depuis la donation est donc transmise sans droits de donation ni droits de succession supplémentaires. C'est le véritable effet du démembrement, et il est puissant.
Cette valorisation n'échappe pas pour autant à toute imposition. Le jour où le bien est vendu, la plus-value se calcule par rapport à la valeur retenue lors de la donation, et non par rapport à sa valeur au jour de la vente. Selon la nature de l'actif, elle relève de la plus-value immobilière, avec ses abattements pour durée de détention, ou de la plus-value de cession de valeurs mobilières, imposée en principe au prélèvement forfaitaire unique. Le démembrement purge la plus-value latente au jour de la donation et met la valorisation ultérieure hors du champ des droits de mutation à titre gratuit. Il ne la met pas hors du champ de l'impôt sur la plus-value.
Les transmissions les plus coûteuses restent celles que l'on repousse : une assiette taxable qui s'alourdit à chaque décennie, un compteur de quinze ans que l'on laisse filer, une valorisation future que l'on aurait pu transmettre sans droits supplémentaires. Rien de cela ne se voit sur le moment, tout se paie plus tard, souvent quand il est trop tard pour corriger.
Une réserve, en revanche, mérite d'être posée clairement : donner tôt et en démembrement soustrait la prise de valeur aux droits de donation et de succession, jamais à l'impôt sur la plus-value. Celui-ci reste dû par le cédant au jour de la vente, qu'il s'agisse de l'usufruitier et du nu-propriétaire vendant ensemble pendant le démembrement, chacun sur son droit, ou du nu-propriétaire devenu plein propriétaire après l'extinction de l'usufruit.
Quels sont les inconvénients du démembrement ?
Le principal inconvénient n'est pas fiscal, il est civil : le démembrement repose sur un partage des droits entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Tant que l'usufruit dure, plus personne ne décide seul, et le nu-propriétaire, bien qu'il soit le propriétaire de l'actif, n'en retire ni jouissance ni revenu.
C'est la contrepartie la plus souvent sous-estimée. Le donataire reçoit une valeur patrimoniale, pas un actif dont il peut réellement profiter avant la reconstitution de la pleine propriété.
Premier point : la répartition des charges. L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire (article 605 du Code civil). Et ces grosses réparations sont limitativement définies : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier ; toutes les autres réparations sont d'entretien (article 606 du Code civil). Traduction concrète pour la fille d'Hélène : elle ne touche pas un euro de loyer pendant des années, mais la toiture, le jour où elle devra être refaite, sera pour elle.
Deuxième point : la sortie. Aucun des deux titulaires ne peut vendre l'actif libre de tout droit sans l'autre. Chacun ne peut céder seul que son propre droit, l'usufruit d'un côté, la nue-propriété de l'autre, sur un marché étroit et fortement décoté. Vendre le bien, le remplacer par un autre actif ou réinvestir le prix suppose donc un accord des deux titulaires, et une répartition du prix entre eux. Si la relation se tend, ou si plusieurs enfants nus-propriétaires ne s'entendent pas, l'actif se retrouve bloqué.
Troisième point : l'intensité de la contrainte dépend de l'actif démembré. Sur un bien immobilier détenu en direct, la position du nu-propriétaire est la plus inconfortable : aucun usage, aucun revenu, une charge de grosses réparations, et une vente impossible sans l'accord de l'usufruitier. C'est le cas de figure où le partage des droits est le plus difficile à vivre.
Sur un compte-titres ou un contrat de capitalisation démembré, la logique est voisine : les arbitrages et le sort des revenus relèvent en pratique de l'usufruitier, et le nu-propriétaire ne retrouve la main qu'à l'extinction de l'usufruit. Une convention de démembrement est ici indispensable pour fixer qui décide, qui perçoit quoi et ce qu'il advient des sommes distribuées.
Sur des titres de société, la contrainte est réelle mais aménageable. Le nu-propriétaire conserve au minimum le droit de participer aux décisions collectives des associés (article 1844 du Code civil), et l'étendue exacte de ses droits de vote au-delà de ce socle, notamment sur les décisions touchant à la substance de la société, reste discutée. Les statuts et le pacte d'associés permettent précisément de trancher ces questions à l'avance, sous réserve de laisser à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices. C'est ce qui fait du démembrement de titres un outil nettement plus souple que le démembrement d'un immeuble détenu en direct.
Ces contraintes ne condamnent pas le démembrement. Elles se préparent au moment de l'acte, pas dix ans plus tard.
Comment sécuriser la donation face à l'administration fiscale ?
En respectant trois conditions : un acte authentique devant notaire, une valorisation selon le barème 669, et une donation intervenue plus de trois mois avant le décès. C'est ce que vérifie l'article 751 du CGI.
Cet article est un garde-fou anti-abus. Un bien dont l'usufruit appartenait au défunt et la nue-propriété à l'un de ses héritiers est présumé, jusqu'à preuve contraire, faire partie de la succession, donc taxé en pleine propriété. La présomption tombe lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière, passée par acte authentique et valorisée selon le barème 669, plus de trois mois avant le décès. Autrement dit : une donation anticipée et bien documentée est solide ; une donation de dernière minute ne l'est pas.
Côté abattement, la règle est simple : 100 000 € par parent et par enfant, rechargeables tous les 15 ans (article 784 du CGI), qui s'imputent sur la valeur de la nue-propriété. Pour transmettre directement à vos petits-enfants, un abattement distinct de 31 865 € s'applique, avec ses propres règles. Et si vous transmettez via un contrat, l'assurance-vie obéit à une fiscalité de transmission qui lui est propre.
Anticiper le calendrier, organiser les droits
Le démembrement offre un avantage fiscal réel et récompense l'anticipation : la part taxable dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI), l'abattement et les tranches basses du barème se rechargent au bout de quinze ans (articles 784 et 777 du CGI), et la reconstitution de la pleine propriété n'est jamais retaxée (article 1133 du CGI). Mais il repose sur un partage des droits entre usufruitier et nu-propriétaire qu'il convient de bien anticiper, au moment de l'acte et non dix ans plus tard.
D'où un réflexe utile dans certains cas : transmettre la nue-propriété de titres de société plutôt que celle d'un bien détenu en direct. Les statuts et le pacte d'associés organisent alors ce que le Code civil laisse en tension : qui décide, qui perçoit les revenus, qui peut vendre, comment on arbitre un désaccord. Le droit fiscal reconnaît d'ailleurs cette mécanique statutaire, puisque le régime Dutreil n'admet la donation avec réserve d'usufruit qu'à la condition que les droits de vote de l'usufruitier soient statutairement limités aux décisions concernant l'affectation des bénéfices (article 787 B du CGI).
Comment Finary One structure votre transmission ?
En replaçant le démembrement dans votre situation réelle : ce qu'il produit sur le plan civil, ce qu'il fait économiser sur le plan fiscal, et s'il est bien le bon outil pour l'actif que vous voulez transmettre.
Un gestionnaire privé Finary One, épaulé par un ingénieur patrimonial, instruit trois questions. Faut-il donner maintenant ou attendre, compte tenu de votre âge, du barème 669 et du compteur de quinze ans ? Faut-il donner en nue-propriété ou en pleine propriété, selon que vous avez besoin de conserver les revenus de l'actif et selon le degré de liberté que vous souhaitez laisser à vos enfants ? Et quels actifs démembrer en priorité, sachant qu'un immeuble détenu en direct, un portefeuille de titres et des parts de société ne se démembrent ni avec les mêmes conséquences ni avec les mêmes marges d'aménagement ?
L'objectif n'est pas de remplacer votre notaire ou votre avocat fiscaliste, mais de préparer et de piloter la discussion avec eux : chiffrer la valeur transmise, arbitrer le calendrier des donations, anticiper la répartition des charges, la question de la vente future et, le cas échéant, la rédaction des statuts ou d'une convention de démembrement.
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Questions fréquentes
Comment calculer la valeur de la nue-propriété donnée ?
La valeur de la nue-propriété est fixée forfaitairement par le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, qui est le plus souvent le donateur lui-même puisqu'il se réserve l'usufruit. Elle va de 10 % de la valeur du bien avant 21 ans à 90 % au-delà de 91 ans, et augmente d'environ 10 points par décennie.
Combien peut-on donner à ses enfants sans payer de droits ?
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits, abattement rechargeable tous les 15 ans (source service-public.fr). Dans une donation de nue-propriété, cet abattement s'impute sur la seule valeur de la nue-propriété : la combinaison de la nue-propriété et de l'abattement de 100 000 € permet donc souvent de réduire les droits de donation à zéro, quand la donation est faite suffisamment tôt.
Qui paie l'impôt au décès du donateur ?
Personne. Au décès du parent usufruitier, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI). L'enfant devient plein propriétaire sans droits de succession sur ce bien, la transmission ayant déjà été fiscalisée au jour de la donation. En revanche, s'il vend ensuite le bien, il reste redevable de l'impôt sur la plus-value, calculée par rapport à la valeur retenue au jour de la donation.
Quels sont les inconvénients du démembrement ?
Le démembrement partage les droits et les obligations. Le nu-propriétaire est propriétaire de l'actif, mais il n'en a ni l'usage ni les revenus jusqu'à l'extinction de l'usufruit, et il supporte les grosses réparations, limitativement définies (articles 605 et 606 du Code civil). Vendre l'actif libre de tout droit suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. La contrainte est maximale sur un bien immobilier détenu en direct, et beaucoup plus souple sur des titres de société, où les statuts peuvent organiser la répartition des droits de vote.
Faut-il passer devant notaire pour donner la nue-propriété ?
Oui. Une donation de nue-propriété doit être constatée par acte authentique devant notaire, avec une valorisation selon le barème 669 et une date plus de trois mois avant le décès, pour être opposable à l'administration fiscale (article 751 du CGI). Des frais de notaire s'appliquent, proportionnels à la valeur transmise.
Peut-on donner la nue-propriété à ses petits-enfants ?
Oui, le démembrement fonctionne aussi vers les petits-enfants, mais l'abattement applicable n'est que de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, et le saut de génération obéit à ses propres règles. Ce cas particulier est traité dans notre article dédié à la donation aux petits-enfants.
Sources
- Code civil, articles 605 et 606 (charges de l'usufruitier et grosses réparations du nu-propriétaire)
Avertissements réglementaires :
Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal.
Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité.
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