IFI : sur quel patrimoine allez-vous payer au-delà de 1,3 million d'euros ?
Mis à jour le 3 août 2026.
L'impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur votre patrimoine immobilier net, et uniquement s'il dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Vos comptes-titres, votre assurance-vie et vos liquidités en sont exclus. Reste une question à 1,3 million : qu'est-ce qui entre vraiment dans l'assiette, et combien cela coûte-t-il ?
Risque Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Cet article a une visée informative et pédagogique ; il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal.- Le seuil d'assujettissement est de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable, apprécié au 1er janvier de chaque année.
- Le barème est progressif de 0,50 % à 1,50 %, mais il se calcule par tranches à partir de 800 000 €, une fois le seuil franchi.
- La résidence principale détenue en direct ouvre droit à un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, pour un seul immeuble par foyer.
- Seules les dettes afférentes à des biens immobiliers imposables se déduisent de l'assiette, selon une liste limitative fixée par le CGI.
- Entre 1,3 et 1,4 million d'euros, une décote atténue l'entrée dans l'impôt : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable.
Qu'est-ce qui entre dans l'assiette de l'IFI ?
Entrent dans l'assiette tous vos biens et droits immobiliers, plus la fraction immobilière des parts de sociétés que vous détenez, évalués à leur valeur nette au 1er janvier. Votre patrimoine financier, lui, reste dehors : c'est la rupture nette avec l'ancien impôt de solidarité sur la fortune.
Le compte est tombé un matin de janvier, chez un dirigeant de 58 ans. Trois immeubles locatifs, une résidence principale, des parts de SCPI logées dans son contrat : sur le papier, un beau patrimoine construit en trente ans. Sur la déclaration, 2,1 millions d'euros d'immobilier net, et un impôt qu'il n'avait jamais anticipé, parce qu'il raisonnait en valeur brute, dette comprise.
Ce qui est dans l'assiette. La logique de l'article 965 du CGI est simple : on ne regarde que la pierre. Concrètement :
- Vos immeubles détenus en direct, bâtis ou non : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains.
- La fraction immobilière de vos parts de sociétés : une part de SCPI, de SCI ou d'OPCI compte à hauteur de l'immobilier qu'elle représente.
- Les foncières cotées et certains autres titres à prépondérance immobilière, selon leur fraction immobilière.
Ce qui reste dehors. Le patrimoine financier n'entre pas : actions, obligations, comptes-titres, assurance-vie, liquidités. Un investisseur avec 1,5 million d'euros de portefeuille boursier et 900 000 € d'immobilier n'est pas redevable de l'IFI, alors que son voisin avec 1,4 million d'euros uniquement en pierre l'est. L'IFI ne mesure pas la richesse, il mesure la pierre.
À partir de quel montant êtes-vous redevable de l'IFI ?
Vous êtes redevable de l'IFI dès que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année. En dessous de ce seuil, aucun IFI, quelle que soit la composition du reste de votre patrimoine.
Ce seuil d'assujettissement, fixé par l'article 964 du CGI, s'apprécie à l'échelle du foyer fiscal : couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, plus les enfants mineurs dont vous administrez les biens. Vos immeubles s'additionnent donc à ceux de votre conjoint et de vos enfants mineurs pour franchir, ou non, la barre des 1,3 million.
Résident ou non-résident, la règle diffère. Si votre domicile fiscal est en France, l'IFI vise votre immobilier partout dans le monde. Si vous résidez à l'étranger, seuls vos biens immobiliers situés en France entrent dans l'assiette. Dans les deux cas, le seuil de 1,3 million et la date de référence au 1er janvier restent identiques.
Comment se calcule l'IFI : barème, tranches et décote ?
Une fois le seuil de 1,3 million franchi, l'IFI se calcule par tranches selon un barème progressif qui démarre à 800 000 €, avec des taux de 0,50 % à 1,50 %. Le seuil déclenche l'impôt ; le barème, lui, mord dès 800 000 €.
C'est le point que presque tout le monde comprend de travers. On croit payer « à partir de 1,3 million ». En réalité, dès lors que vous franchissez ce seuil, le calcul remonte à 800 000 € et applique le barème de l'article 977 du CGI, tranche par tranche :
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le barème mord dès 800 000 €, mais on n'est redevable qu'au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net (CGI art. 977, exemple illustratif).
Un exemple chiffré. Reprenons notre dirigeant, 2,1 millions d'euros d'immobilier net. Sur la tranche 800 000 € à 1 300 000 €, il paie 0,50 % de 500 000 €, soit 2 500 €. Sur la tranche 1 300 000 € à 2 100 000 €, il paie 0,70 % de 800 000 €, soit 5 600 €. Total : 8 100 € d'IFI par an. Une friction de l'ordre de 0,4 % de son patrimoine immobilier, invisible tant qu'on ne l'a pas calculée, bien réelle chaque année.
La décote, pour lisser l'entrée. Juste au-dessus du seuil, un mécanisme de décote évite l'effet de marche. Pour un patrimoine net taxable compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, l'impôt est réduit de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. À 1,35 million, la décote vaut 17 500 € moins 16 875 €, soit 625 € en moins sur l'impôt dû. Au-delà de 1,4 million, plus de décote.
Comment réduire légalement votre assiette IFI ?
Réduire son IFI, c'est réduire son assiette immobilière nette. Deux leviers fonctionnent vraiment : l'abattement sur la résidence principale et la déduction des dettes afférentes à vos biens imposables. Un troisième, le démembrement, est le plus mal compris : quand vous gardez l'usufruit, il ne sort rien de votre assiette.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale. Si vous occupez votre résidence principale et la détenez en direct, sa valeur vénale est retenue après un abattement de 30 %, sur un seul immeuble par foyer (article 973, I du CGI). Une maison estimée à 1 million d'euros n'entre dans l'assiette que pour 700 000 €. Attention : loger cette résidence principale dans une SCI classique fait perdre cet abattement, un piège que traite un article dédié à la SCI et à l'IFI.
La déduction des dettes immobilières. Seules les dettes afférentes à des actifs immobiliers imposables se déduisent, et selon une liste limitative (article 974 du CGI) : le crédit d'acquisition, les travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration, et certaines impositions dues à raison du bien. Un point utile : un prêt in fine ne se déduit pas en totalité, mais de façon dégressive, comme s'il s'amortissait. Et un crédit lombard qui finance des actifs financiers, non immobiliers, n'est pas déductible de l'IFI, faute d'être rattaché à la pierre.
Quand la dette est portée par une société, le calcul se complique. Dès que l'immobilier est détenu via une SCI ou une holding, la déductibilité ne se lit plus sur l'emprunt mais sur la valorisation des parts, et trois étages de règles se superposent. Prenez le cas fréquent d'une dette bancaire souscrite par la société pour refinancer un compte courant d'associé.
- Les règles anti-abus (article 973, II du CGI) visent les dettes contractées auprès du redevable, de son cercle familial ou d'une société qu'il contrôle. Une dette bancaire qui refinance un compte courant d'associé ne semble pas, à la lettre du texte, tomber sous ces règles, sauf situation abusive : par exemple si cette dette bancaire est ensuite remboursée par des apports en compte courant d'associé.
- L'affectation de la dette est le vrai point de blocage. Ce type de dette est a priori considéré comme « non afférent » à un actif immobilier imposable, ce qui signifie en principe qu'elle ne peut pas être déduite pour la valorisation des parts de la société (article 973, IV du CGI, issu de la loi de finances pour 2024).
- Le plafonnement joue en votre faveur (article 973, IV du CGI). Un mécanisme de plafonnement vient toutefois limiter la valeur imposable des parts à leur valeur vénale de droit commun, laquelle tient compte de l'ensemble des dettes, y compris celles non afférentes à un actif imposable. Ce plafond s'applique aussi en cas de chaîne de participations, filiale puis holding.
La conséquence pratique : sur un patrimoine immobilier sociétaire, la valeur à déclarer se construit en deux temps, une valorisation « IFI » dettes non afférentes écartées, puis une comparaison avec la valeur vénale des parts. C'est le genre de calcul où l'écart entre deux méthodes se chiffre en milliers d'euros par an.
Le démembrement de propriété, le faux levier. Donner la nue-propriété d'un immeuble à vos enfants en vous réservant l'usufruit ne fait pas sortir sa valeur de votre assiette IFI. C'est l'usufruitier qui reste redevable, en principe pour la valeur en pleine propriété du bien, et le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI). Vous continuez donc de payer sur 100 % de la valeur, alors que vous n'avez plus que la jouissance du bien. La répartition de l'assiette entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI ne vaut que dans trois cas limitativement énumérés, et à condition que l'usufruit n'ait été ni vendu ni cédé à titre gratuit : l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du code civil ; celui qui résulte d'une donation au dernier vivant, article 1094-1, en est expressément exclu), la vente d'un bien avec réserve d'usufruit lorsque l'acquéreur n'est pas une personne visée à l'article 751 du CGI, et l'usufruit réservé par le donateur d'un bien donné ou légué à l'État, à une collectivité ou à une association reconnue d'utilité publique. Le démembrement reste un outil de transmission redoutablement efficace ; ce n'est pas un outil de réduction d'IFI pour celui qui garde l'usufruit.
Un dernier réflexe, en amont de tout montage : bien distinguer immobilier de rendement et immobilier de jouissance. Comprendre comment investir dans l'immobilier et structurer un investissement locatif change autant votre rendement net que votre exposition à l'IFI.
Comment Finary One structure un patrimoine immobilier lourd ?
Les erreurs les plus chères, à l'IFI, ne font aucun bruit. Un abattement de résidence principale perdu pour une SCI mal pensée. Une dette de société qu'on croyait déductible et qui ne l'est pas. Un démembrement fait pour « sortir » un bien de l'assiette, qui ne sort rien du tout. Chaque erreur coûte quelques milliers d'euros par an, invisibles sur l'instant, répétés chaque 1er janvier pendant vingt ans.
C'est là qu'un regard structuré change tout. Un gestionnaire privé Finary One lit votre patrimoine sur trois plans : la protection, la structuration et les enveloppes d'investissement. Sur l'IFI, cela veut dire vérifier ce qui entre vraiment dans l'assiette, arbitrer entre immobilier de rendement et enveloppes financières hors champ, et coordonner, sans les remplacer, votre notaire et votre avocat fiscaliste quand une donation ou un démembrement se prépare.
C'est aussi la logique du livre de Mounir Laggoune, Investir pour être libre : la fiscalité n'est pas une fatalité, c'est une variable qui se pilote. Le diagnostic Finary One part de là, une lecture claire de vos priorités patrimoniales.
Le calcul de l'IFI, c'est de l'arithmétique. La structuration d'un patrimoine immobilier lourd, c'est un métier.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'IFI en 2026 et qui est concerné ?
L'IFI est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net. Sont concernées les personnes physiques dont l'immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le patrimoine financier, comme l'assurance-vie ou un compte-titres, reste hors champ.
Comment calculer son IFI ?
Une fois le seuil de 1,3 million franchi, on applique le barème par tranches à partir de 800 000 € : 0,50 %, puis 0,70 %, 1 %, 1,25 % et 1,50 % au-delà de 10 millions. Entre 1,3 et 1,4 million, une décote de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine s'applique.
Quel abattement s'applique à la résidence principale ?
La résidence principale occupée par son propriétaire et détenue en direct bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, dans la limite d'un seul immeuble par foyer. Détenue via une SCI classique, elle perd en revanche cet abattement.
Le démembrement permet-il de réduire son IFI ?
Non, pas pour celui qui conserve l'usufruit. L'usufruitier est redevable de l'IFI en principe sur la valeur en pleine propriété du bien, et le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI). La répartition selon le barème de l'article 669 du CGI ne s'applique que dans trois cas limitativement prévus, dont l'usufruit légal du conjoint survivant.
Peut-on déduire la taxe foncière de l'IFI ?
La liste limitative des dettes déductibles inclut les impositions dues à raison du bien, autres que celles incombant à l'occupant. La taxe foncière, à la charge du propriétaire, relève de cette catégorie pour les biens imposables ; la taxe d'habitation, à la charge de l'occupant, non.
Quelles dettes sont déductibles de l'assiette IFI ?
Seules les dettes existantes au 1er janvier et afférentes à des biens immobiliers imposables : crédit d'acquisition, travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration, et certaines impositions liées au bien. Un prêt in fine se déduit de façon dégressive, et un crédit finançant des actifs financiers n'est pas déductible. Pour une dette portée par une société, la valorisation des parts écarte en principe les dettes non afférentes à un actif imposable (article 973, IV du CGI), sous réserve du plafonnement à la valeur vénale des parts.
Sources
- CGI, article 964 (champ et seuil de l'IFI) : Légifrance
- CGI, article 965 (assiette immobilière) : Légifrance
- CGI, article 977 (barème progressif et décote) : Légifrance
- CGI, article 973 (valorisation, abattement 30 % résidence principale au I, anti-abus au II, dettes non afférentes et plafonnement au IV) : Légifrance
- CGI, article 974 (dettes déductibles) : Légifrance
- CGI, article 968 (IFI et biens démembrés) : Légifrance
- CGI, article 669 (barème de l'usufruit et de la nue-propriété) : Légifrance
Avertissements réglementaires :
Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal.
Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité.
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